センチュリー石神井公園エアリーレジデンス【駅距離はあるが小学校徒歩2分の第一種低層住居専用地域】2階71㎡4,890万円(坪単価228万円)

センチュリー石神井公園エアリーレジデンス。

石神井公園駅徒歩16分の9階建総戸数56戸のマンションです。
駅から見た方角は昨年分譲された高野台5丁目のローレルコート石神井公園と同じですが、当物件はその徒歩16分という駅距離からもお分かりのように谷原5丁目に位置した物件で、目白通りを越えた先(目白通りに敷地南側が面している)にあるので石神井公園感は薄くなります。

この物件よりもさらに北側のエリアにも「石神井公園」と名付けられた物件は少なくありませんし、特段の違和感こそありませんが…。

なお、敷地形状はかなり南北に長いものとなっており、敷地南側目白通りに面したところは準住居地域ながら、敷地北側は第一種低層住居専用地域になっているので周囲からは落ち着きが感じられます。

通学校の谷原小学校へは大通りなどを越える必要のない徒歩2分という魅力ある距離感ですし、結構大きな谷原児童公園に隣接したポジションという点も少なからず魅力となるでしょう。

設計はセット設計事務所、施工は多田建設です。
飯田産業のセンチュリーシリーズは特段外観などに力を入れるデベロッパーではありませんので当物件も一般的なマンションという印象でしかないのですが、ファミリータイプ中心の総戸数56戸というそこそこのスケールゆえか目白通り沿いのエントランス周りは悪くないですね。

通り沿いであることを逆手にとった開放感の高い設計でプライバシー面に欠ける反面、広がりのある空間が実現しています。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡超の4LDK、南東角住戸です。南側は目白通りなので静かな環境とは言えませんし、その向かいには背の高いマンションもあるので日照面の影響は受けてしまいまそうです。また、当住戸は敷地南端に位置しているため東側も準住居地域になるのですが(第一種低層住居専用地域よりも高い建物が立てられる)、現状は平地の駐車場なので東側の条件は悪くはないでしょう。

間取りとしては、全戸東向きの物件内で1フロア1戸だけとなる南に面したプランだけあってそれなりの大きさにはなってはいるのですが、3LDKではなく4LDKということで中小デベロッパーらしい狭小感の強いものになります。

ただ、玄関廊下を限界までコンパクトにしたことでLDKで13.3畳を確保(LDだけでも10畳程度確保している)するなど狭小プランなりの頑張りが窺える点は好感が持てますね。

廊下が短めながらも洋室1室をノンリビングインとしている点も悪くありません。

最大の特長は東面の約11mのワイドスパンでしょう。
どうせならLDから洋室4にかけての連窓サッシまで導入して欲しかったとも思いますが、LDの開口部はかなりの幅ありますし、洋室4のウォールドアを開け放つと一体感のある3LDKとして使える柔軟性を兼ね備えている点にも好感が持てますね。

70㎡ちょっとで4LDKにしているため収納は最低限という感じですし、4LDKで洗面所がリビングインという点も気にはなりますが、約21㎡というバルコニーがあることで専有面積以上の空間的な豊かさを感じることが出来るのではないかと思います。

坪単価は228万円。近年の同じような駅距離の物件だと敷地北側が目白通りに面したグローリオ石神井公園があります。グローリオが2009年の分譲で平均坪単価約210万円という水準なので当物件の平均230万円ほどと思われる水準は近年のマンション相場からすると妥当な範囲内と言えるでしょう。
駅に近ければもっと値上がり率が顕著になりますが、駅距離のある物件ですからね。

駅徒歩9分のローレルコート石神井公園は平均坪単価約285万円という水準で、駅距離があるなりに単価差はわりとしっかりついてはいます。

設備仕様面は、ディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターなどの高級感のある部分も見当たりません。食洗機はついていますが、浴室照明はブラケットタイプですし、価格帯的なところを考慮しても少々寂しい印象ですね。

管理費は155円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、それほどスケールのある物件ではありませんし、リーズナブルな水準と言って良いでしょう。

駐車場は全16台で全て平置です。敷地北側の高い建物が建てられない第一種低層住居専用地域部分を中心に平置駐車場が用意されていますが、アクセスは目白通りからちょっと入る感じで出来ますし、台数は多くないながらも平置駐車場は駅距離ある物件ならではの魅力の1つにはなるでしょう。

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