ワザック大田鵜の木【駅徒歩5分×鵜の木の杜】4階71㎡7,370万円(坪単価341万円)

ワザック大田鵜の木。

鵜の木駅徒歩5分、久が原駅徒歩7分の5階建総戸数65戸のマンションです。

当物件は当初「リストレジデンス鵜の木」として建築計画が上がっていたのですが、日本ハウスHD(旧東日本ハウス)に事業譲渡されたようですね。近隣のブランズシティ久が原が販売不調が関係している気がしますね。

ここはブランズシティ久が原の少し南側のエリアに位置した物件で、環八から内に入ったより落ち着きのあるポジションです(ブランズシティは広大な敷地なので環八沿いの棟とそうでない棟では印象がかなり異なる)。

敷地内の標高が高い部分でも鵜の木の駅前とは8m程度しか変わらずホームページに書かれているような高台感はそこまで高くはないのですが、逆に言えば標高差がそこまでないので駅からのアクセスは良好です。
また、かつてこの地にはこの界隈では有名な大きな御屋敷(「鵜の木の杜邸」とも謳われていたそうな)があり、緑が大分少なくはなってしまったものの、中庭の緑や邸宅風の瀟洒なデザインにも注目出来る物件ですね。

公式ホームページ
お部屋は70㎡超の3LDK、南東向き中住戸です。南側の道路に接道したポジションで正面方向細い道路の向かいは戸建などの低IMG_4212[1]
層建物と増明院になっていますので、視界抜けと緑が望める絶好のポジションになります。

間取りとしては、オーソドックスな横長リビングプランになりますが、敷地形状に従い南東面が雁行設計になっていることからバルコニー周りに関してはちょっとした角住戸っぽさを感じることが出来ます。
※これだけ雁行設計になっているのであればLD北東側にも小さめのもので良いので開口部を施して欲しかったですが…。

専有面積に占める居室畳数割合は71.4%((12.6畳+3.5畳+6.0畳+5.0畳+4.4畳)×1.62㎡【※】÷71.44㎡))と、田の字ベースの中住戸の中ではやや低めになりますが、横長リビングプランはLDの位置関係上低くなる傾向にありますし、コーナーウォールドアを採用しているあたりにも好感が持てますね。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

LDの入口付近のデッドスペースはやや大き目ではありますが、LDの開口部にはセンターオープンサッシが採用されているのも魅力の1つですし、収納もまずまず充実している印象になります。

雁行設計の場合、浴室横の柱がもっとこのお部屋側に食い込んでいることも少なくありませんが、当物件は柱位置をズラすことで食い込みを抑えている点も評価出来る点でしょう。

坪単価は341万円。大半のお部屋が坪単価330万円前後という単価差の小さい価格設定となった物件で、物件内でも条件の良い上層階住戸のわりにはそこまで高い印象はありません。

そのためブランズシティ久が原(平均坪単価約320万円)と比べた場合の違和感は特段ないのですが、ブランズシティは既に竣工から2年以上経過しており、モデルルーム使用住戸などとして実質的な値引きを行っている状況であることを考えると販売はけして楽ではないのだろうな…と。
この最悪の市況下においての後発となることを考えればもう少しこなれた水準であって欲しかったという思いはやはりありますね。

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