クリオレジダンス横濱ベイサイド【平均専有面積79㎡超は是か非か?】81㎡6,198万円(坪単価252万円)

続けて、クリオレジダンス横濱ベイサイド。

設計は啓建築設計、施工は三井住友建設で直床です。
こちらよりも高額なクリオレジダンス横濱ザ・マークスも直床でしたので驚きはありませんが、周囲はタワマンなので当然のように二重床ですし、首都圏では一般的に坪単価250万円超の直床物件は少ないので(ここ1~2年ほどで結構増えてきましたが…)、残念な印象はありますね。

一方、コットンハーバータワーズには遠く及ばないスケールでしかないのですが、それでも敷地面積約3,600㎡の総戸数166戸というそれなりのスケールのある物件なので2層吹抜のエントランスは二次元的にもスケール感のあるものですし、桜のシンボルツリーと車寄せが施されたゆとりあるエントランス前の空間も見所十分です。

また、共用施設としてはキッズルーム&ベビールームがある程度ですが、建物が全体的にかなり道路からセットバックした位置に建てられるので、歩道と相まって空間的な豊かさを感じることが出来ますね。

道路側にこんだけゆとりを設けることが出来るのであれば、その一部を北側(マリナゲートタワー側)に回しても良かったような気もしますが…。

そして当物件の最大の特長と言っても過言ではないのが三井住友建設によるSuKKiT3です。プラウドシティ日吉で採用されている免震構造を併用したSulatto3ほどのインパクトこそありませんが、建物中央部を同様にグリッドフレーム(逆梁)でガッチリ固めたことで周囲となる角住戸周りの柱・梁を削減することが出来た好構造で、前回取り上げた角住戸のようにガラス手摺としながらも天井間際までのハイサッシを実現することが出来ています。

こういった設計というのはそうそう採用されるものではなく、周囲がタワマンばかりのエリア(タワマンの多くの住戸と比べどうしても開放感で劣ってしまう)であることを意識したがゆえの設計ということなのでしょうか。

前回のクリオレジダンス横濱ベイサイド

公式ホームページ
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お部屋は80㎡超の3LDK、南東向き中住戸です。接道していますし、道路からもある程度セットバックした位置に建てられているので、コットンハーバータワーズとの距離はそこそこありますが、日照面への影響が不可避なポジションですし、圧迫感は避けられません。ただ、東南東方向がパーシャルオーシャンビューになるという点は1つの魅力になるのでしょう。

間取りとしては、中住戸ながら80㎡超というゆとりあるものです。当物件は平均専有面積79㎡超ということで近年の狭小トレンド下においてはかなりゆとりあるプランニングが施されています。

それなりの単価帯になる物件なので中住戸は特に70㎡程度のものが多くなるのかなと思っていましたが、コットンハーバータワーズとマリナゲートタワーはマンションが安い時期に分譲されておりそれに伴い専有面積がかなり豊かなプランが多かったので、そことのギャップが大きくなるのを避けたということなのでしょうか。

コットンハーバータワーズなどの中古との兼ね合いからすると当物件は単価を下げるには限界があるので「グロスの嵩みを出来るだけ抑え"新築"を売りにする」というのがむしろ王道の販売戦略だと思うのですが、多くの住戸が6,000万円前後のグロスでも売れる算段があったということなのでしょうか。

当プランは単調な田の字ベースのものではなく、キッチンと洗面所のウォークスルー設計などに特徴がありますが、LDKで17.7畳というのは80㎡超の3LDKとしては少々の物足りなさがあり、LDの入口ドアの位置からもお分かりのようにLD畳数に実質的な廊下部分が大き目に混入してしまっているのも気になる材料ですね。

坪単価は252万円。単価はそれなりではあるのですが、前述のように面積が大き目なのでグロスが優に6,000万円を超えているのが気になります。

70㎡前後も多かったプラウド横浜幸ヶ谷(平均坪単価約300万円)の中心価格帯と同じかそれ以上のグロス水準であり、駅距離などを考えるとこのグロス帯での149戸(事業協力者住戸除く)の販売は容易ではないはずです。

設備仕様面は、クリオレジダンス横濱ザ・マークスではなかったディスポーザーがついているのが意外ですね。食洗機、フィオレストーンの天板(キッチンはステンレスとのセレクト)、トイレ手洗いカウンターなど、違和感のないものがそろっています。

管理費は151円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付ですのでリーズナブルな水準ですね。総戸数166戸というスケールメリットが十分に活かせていると思います。コットンハーバータワーズと同じぐらいの水準でそれを意識しているのでしょう。

コットンハーバータワーズの時代はエリアを問わずマンションの管理費が今よりも大分抑えられていた時代だったので、昨今の分譲マンションはそれよりも高くなって当然なのですが、ここの周辺にはコットンハーバー以外の分譲マンションがありませんので意識せざるを得ないのではないでしょうか。

駐車場は全62台で身障者用を含む2台のみが平置、残りの60台が機械式になります。

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