オープンレジデンシア目白御留山【山手線徒歩10分の申し分のない第一種低層住居専用地域】53㎡6,298万円(坪単価394万円)

オープンレジデンシア目白御留山。

目白駅徒歩10分の地上3階地下1階建総戸数38戸のマンションです。

駅徒歩4分の目白通り沿いだったオープンレジデンシア目白アベニューのように大通り沿いの9階建ではなく、下落合3丁目の第一種低層住居専用地域真っただ中に位置した物件になります。

目白アベニューは閑静なポジションではないものの、南方向に第一種低層住居専用地域を望む特等席的なポジションでもあったので、自敷地も周囲も第一種低層住居専用地域となる低層の当物件は眺望と言えるようなものは望めませんし、ザ・サンメゾン目白近衛町エルドなどのようにおとめ山公園もそこまで近くはありませんが(そもそもこのポジションで物件名の「御留山」は相応しいのかという疑問もあります…)、山手線駅徒歩10分圏内でのこの環境はやはりなかなかあるものではありません。

設計は長谷建築設計事務所、施工はオープンハウスアーキテクトです。
第一種低層住居専用地域なので総戸数は伸びていませんが、敷地面積1,200㎡弱とそこそこのスケール感のある物件で、水平・垂直ラインを御影石タイルなどで強調したデザインはオープンレジデンシアシリーズの中ではかなり高級感が窺えるものです。

グランドヒルズ目白御留山を初めとしてこの界隈には邸宅感の高い瀟洒な低層レジデンスが少なくないので当物件もオプレジなりに頑張っているようですね。

両サイドにしっかりとした植栽が並んだエントランスアプローチも良いですし、オプレジながら駐車場が3台用意されているあたりも「エリアなり」の部分と言えるでしょうか。
やはり第一種低層住居専用地域の高額物件だったオープンレジデンシア代沢二丁目は駐車場は1台しかありませんでした…。

公式ホームページ
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お部屋は53㎡の2LDK、北向き中住戸です。北側はお見合いになりますが、接道しているのでそこまで近いわけではありませんし、やはり第一種低層住居地域の低層建物になりますので圧迫感もありません。手前には当物件の敷地内のグリーンも見えるでしょう。

間取りとしては、ギリギリ住宅ローン控除の適用要件を満たした2LDKになるのでしょうか(内法面積で50㎡以上)。※柱位置などによりこの面積でも超えるケースと超えないケースがあるのでデベロッパーに確認する必要があります。

平均的な2LDKよりも幾分小さなものになりますし、中住戸にしてはかなり廊下が長めになっているためLD単体では10畳に満たないようですが、洋室1なんかはわりとしっかりとした畳数を確保していますし、思ったほど手狭感はないですね。
また、バスルームの1416も違和感はありませんが、洗面所は少々小さいでしょうか。

オプレジらしいメインバルコニー側の柱の食い込みはやはりいただけませんがバルコニーはお得意のハーフバルコニーではなくフルですし、L字型のゆとりあるキッチンなども悪くありません。

坪単価は394万円。当物件は敷地形状に従い南と北の二方(角住戸除く)に主に住戸が用意されており、南向きの条件の良いお部屋は坪単価450万円ほどの水準になるので、多少なりともこなれてはいるのですが、北向きでファミリータイプには向かないとは言え、「このような大きさの2LDKと駅徒歩10分の閑静なポジションとの相性」はけして良くはないはずで少々強めの印象になりますね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、シーザーストーンの水回り天板、廊下・洗面・トイレ床のタイル貼など高価格帯のいつものオプレジ仕様になっています。

管理費は229円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数38戸とけして大きな物件ではありませんし一般的な水準でしょう。
オプレジの大半がそうであるようにやはり管理形態は「通勤」ではなく「巡回」になってしまっていますが…。

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