プラウド恵比寿ヒルサイドガーデン【申し分のない立地だが、流石に高過ぎ?】6階94㎡24,900万円(坪単価875万円)

プラウド恵比寿ヒルサイドガーデン。

恵比寿駅徒歩5分(JR線、東京メトロは6時~終電までの5番出口利用で徒歩3分)、代官山駅徒歩9分の11階建総戸数88戸(広告募集対象外住戸29戸含む)のマンションです。

平均専有面積がかなり大きな物件なので総戸数88戸でしかありませんが、合わせて開発されるプリンススマートインやデイサービス、保育施設なども含めると延床面積約17,500㎡にも及ぶ大規模開発ですね。

プリンススマートインは標準客室面積約16㎡のプリンスホテルブランドの新業態で、ガラス貼の外観はさておき中身は高級感のあるものにはならなそうなので、かなりの高価格帯となる当物件とのギャップに不安を感じますが(それでもフィットネスとレストランが併設なのは〇)、恵比寿駅徒歩5分圏内では非常に珍しいスケール感のある物件ですし、駅からはほどよい距離があり、なおかつ、大通りにも面していない魅力の高いポジションはさすが国家公務員宿舎跡地という感じですよね。

公式ホームページ
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お部屋は94㎡の3LDK、南西角住戸です。西側は丘上に日商岩井恵比寿マンションがあるのでこの階だと視界に影響がありますが、このポジション自体もちょっとした南傾斜(かつ、北傾斜)にはなりますので、視界抜けは申し分ありませんし、眼下の緑も豊ですね。

間取りとしては、100㎡超のプランも少なくない中での94㎡になるのでそれほどインパクトのあるプランではないのですが、全体的に開口部が豊かな設計になっているのは大きなポイントになるでしょう。

西側(妻面)ほぼ全てをダイレクトサッシにしてしまったためか柱の食い込みが顕著で、LDはまだいいとしてもベッドルーム1と3の柱の食い込みが非常に残念に感じはするのですが(ベッドルーム3とかちょっと意味が分からんよね…)、LDからベッドルーム2にかけてクランクサッシ形の連窓サッシを採用するなどかなり開口部に重きを置いたプランになっています。

柱による面積消費は少なくありませんが、角住戸にしては非常に玄関位置に優れたプランで、プライバシー面への配慮がありながらも廊下を短めに出来ているので全体としてけして非効率なプランになっているわけではないでしょう。

基本プランであるこの3LDKの場合はオープンキッチンと出来ておらず、角住戸3LDKとして少々のチグハグさを感じなくもないのですが、プラウド日本橋富沢町のように引き戸でキッチンを隠すこともできる設計になっていますし、キッチンを見せたくない・独立性を確保したい方にとっては悪くないプランニングと言えるでしょう。

キッチンを含めなくともLDで16畳弱というそこそこの大きさに出来ていますのでバランス的にも悪くないでしょうね。

坪単価は875万円。上層階には坪単価1,300万円近いプランも用意された物件なのでまだまだかわいい方にはなるのですが、ちょっと高過ぎません???

ザ・コート神宮外苑パークコート渋谷ザ・タワーは、昨年末の第一期直前に価格調整するなど超高額物件が好調とは言えない中、この水準で第1期では40戸(広告募集対象外住戸29戸は広義の事業協力者(普段から物件を購入していただいて有難うございます的なことね)住戸であり、それを含めると既に8割程度が分譲済になる)を供給したのですから価格は適正な範囲内ということになるのでしょうが、2016年のプラウド恵比寿南(平均坪単価約620万円)、パークナード代官山(平均坪単価約730万円)、パークナード恵比寿(平均坪単価約630万円)などとの比較からしてもちょっとね…。

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