シュロス横浜磯子【磯子の中心、利便性抜群の徒歩5分】5階70㎡5,480万円(坪単価258万円)

シュロス横浜磯子。

磯子駅徒歩5分、屏風浦駅徒歩17分の7階建(建築基準法上は地上5階地下2階建)総戸数31戸のマンションです。

エクセレントシティ横浜磯子と同じ駅徒歩5分ですが、あちらが首都高と線路に挟まれたポジションであったのに対してこちらは横須賀街道沿いなので磯子駅界隈の物件の中では良い方と言えるでしょう。

目の前が磯子区役所(磯子図書館)にトイザらス(ベビーザらス)というあたりは特に子育て世代に魅力でしょうし、小規模ながらなかなかバランスの取れた物件という印象です。

住友不動産的に言えば磯子区の「中枢」でしょうね(笑)。

設計は菊建築設計、施工はNIPPOになります。
二重床が採用されてはいますが、床スラブ厚が180mmで一般的な200mmよりも薄くなっているのは少々気になる点になるでしょうか。厚みよりも上階にどのような方が住むかの方が遥かに大きな影響があるものなのでそれ以上でもそれ以下でもないのですが(問題がある人が住んだら180mmだろうが200mmだろうがどっちも煩いでしょう)、180mmはあまり見ませんね。

デザイン面は、低層部(基壇部)がダークなトーン、中上層部がホワイト系のトーンとなったツートンカラーでごくごく一般的な印象でしかないのですが、傾斜地(横須賀街道側に設けられたエントランスフロアは普通にグラウンドレベルであるにも関わらず建築基準法上は地下2階になっているぐらい)を活かし横須賀街道から奥まった敷地北西部にオーナーズテラスというちょっとした憩いのスペースが設けられているのは悪くないですね。

こういった小スケールの物件でこのようなスペースが設けられることはなかなかありませんし、かまどベンチが設けられていることで防災面での魅力もあります。

また、駐車場は建物1階部分(建築基準法上は地下2階)なので雨風の影響を受けませんし、全13台が平置になっている点も良い材料です。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡の3LDK、ルーバル付の東角住戸です。建築基準法上は3階扱いですが、横須賀街道から見ると普通に5階に相当するお部屋です。北東側は6階建(建築基準法上は4階建)のウィスタリア磯子がありますし、南東側は横須賀街道の向かいに磯子区役所があるので視界抜けまでは得られませんが、日照は問題のないポジションですし、圧迫感もほとんどないでしょう。

間取りとしての最大の特長はやはりルーバルになるでしょうか。
ルーバルに向かっての開口部がそれほど充実しているわけではないのですが、こういった田の字ベースのプランにルーバルを付けた場合、全室に開口部を設けることを心掛けたためにLDがルーバルに面していないケース(つまり、当プランの「LDK+キッチン」と「洋室2・3」が入れ替わる)も少なくないのですが、当プランはしっかりと隣接させることが出来ているのは悪くありません。

その代わり洋室3が行灯部屋になってしまっているのは残念なポイントにはなってきますが、LDがルーバルに面していないと「何のためのルーバル?」という思いが強いのでまだこの方が良いと思います。

もう少し南東面のスパンを確保していれば洗面浴室の位置をベッドルームとし、共用廊下側に開口部を施すことが出来ていたのは言うまでもありませんが、そもそもいわゆる共用廊下側の開口部はけして採光豊かなものではないですしね。

全体として柱の食い込みが抑えられている点も魅力の1つと言えるでしょう。

坪単価は258万円。横須賀街道沿いからは普通に2階感覚になるお部屋(建築基準法上は地下1階)で坪単価226万円という水準なので、そこそこの単価差がありますし、立地の違いはあれど平均坪単価約180万円だったエクセレントシティ横浜磯子と比べると思っていた以上に差がありますね。

磯子駅徒歩5分前後のエリアではブリリアシティ横浜磯子以来、新規物件の供給は目立ちませんし、ましてこういった良好なポジションは中小デベロッパーでも売りやすいのだと思いますが、グロスの嵩まない50㎡台は低層階でも250万円程度の値付けになっていますし中小デベロッパーの小規模物件にしてはわりと強気なお値段という印象です。

平均ではお隣の根岸駅徒歩3分で分譲中のヴェレーナシティ横浜根岸ザ・フロントと同じぐらいの水準になるでしょうか。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様のような高級感のあるものも見当たりませんが、食洗機、ミストサウナ、良水工房がついています。
トイレはタンク付のタイプですが、別途サイドにトイレ手洗器がついた少々珍しいケースです。

管理費は220円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしのわりには若干高めですが、総戸数31戸というスケールならば違和感はないでしょう。

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