エクセレントシティ本八幡駅前サザンライズ【南口徒歩2分×19階建】71㎡7,898万円(坪単価367万円)

エクセレントシティ本八幡駅前サザンライズ。

本八幡駅徒歩2分(JR線。都営線は徒歩4分)、京成八幡駅徒歩8分の19階建総戸数90戸のマンションです。

1フロア5戸で38~71㎡という小ぶりなプランニングなのでそれほどスケール感があるわけではないのですが、ガレリアサーラグランドターミナルタワー本八幡のある北口とは異なり南口には高い建物がなく、駅徒歩2分の19階建はわりと存在感の高いものになりそうです。

当物件は新日本建設の「200棟記念マンション」という位置づけでもあり、新日本建設の単独案件としては同じ19階建だった2003年のザ・エクセレントタワー乃木坂以来になるタワマンという意味でも注目の物件ですね。

市川市内の新日本建設の物件はこれが17弾となることからも分かるように非常に実績豊富なデベロッパーであるだけでなく、今回は角住戸率の高い細めのタワマンであることもあり、エクセレントシティシリーズではあまり見かけることのない内廊下設計を採用するなど、デベロッパーとして新たな側面を見ることが出来るという意味でも興味深い物件になります。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡超の3LDK、南東角住戸です。南側は10階建のラフィネ市川がありますし、道路の向かい東側にも同じぐらいの高さの建物がありますが、この上層階住戸はそれらを越える高さにありますので、日照眺望良好です。
前述のように南口はタワーのような突出した建物がないので、当住戸からはかなり広域に渡るパノラマビューを楽しむことが可能ですね。

間取りとしては、物件内では最も大きなもので唯一の70㎡超のプランになります。

ファミリータイプ角住戸としては71㎡は小さな方で、貴重な駅近物件ゆえにエクセレントシティシリーズでは珍しい高額な単価設定になっていることが考慮された印象が強いのですが、このような駅近物件であればこのぐらいでも違和感はないですし、角住戸ながら玄関廊下をほぼ一直線と出来ているのでそこまでの手狭感はないですね。

玄関廊下は効率性を重視しながらも多少クランクさせているためプライバシー面への配慮もなされています。
※玄関を出てすぐのところがエレベーターホールなのはやや気になりますが、扉の開く向き的に室内は見えにくいのは良い点です。

一方で気になるのはやはり柱の食い込みですね。
1フロア5戸なのでけしてスケールのあるものではないですし、全方位に住戸を設けた物件なので多少の柱の食い込みは仕方ないと思うのですが、これはなかなかにゴツいですね…。

19階建と高さがあるので柱が太いですし、バルコニーがわりとしっかり確保されていることを考るとバルコニーに面した部分だけでもバルコニー内にアウトフレームして欲しかったなと…。

L字のキッチンは4.2畳と大き目ですが、LDは10.1畳とギリギリ10畳確保した程度ながら柱の食い込みがかなり顕著ですし、洋室1なんかもなかなか厳しい形状ですね。

洗面所を2WAY仕様にするなど動線面での工夫が見られますし、収納も専有面積のわりに充実している印象のあるプランですが、LDの開口部は眺望良好なタワマンであることを考えるとかなり貧相なものですし、物件属性(眺望や採光が少なからず売りとなるはずのタワマン)と設計面との間に少々のチグハグ感があるのは否定できません。

スケールのあるタワマンならば充実した共用部なども大きな売りになりますが当物件はそうとは言い難いですし…。

坪単価は367万円。市川駅徒歩5分で分譲中のプラウド市川マークスの最上階はこれよりも少し高かったですし、市川駅ではなく本八幡駅でも徒歩2分という距離感からすればこのぐらいの水準になるのは分からなくはないのですが、エクセレントシティ市川ステーシアがなかなか目に優しいお値段設定だっただけに余計にこちらが強気な印象になってしまいます。

貴重な南口の駅前物件ですし、この上層階住戸は眺望的な魅力が大きく加味されてのものなのでしょうが、前述のようにタワマンながらLD周りの設計がかなり地味、かつ、難のある設計ですので、そのあたりも考慮して欲しかったですね。

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