エクセレントシティ本八幡駅前サザンライズ【エクセレントシティでは珍しい内廊下とディスポーザー】45階3,858㎡万円(坪単価282万円)

続けて、エクセレントシティ本八幡駅前サザンライズ。

設計・施工はもちろんデベロッパーである新日本建設です。

どちらかと言うとタワマンと呼ぶべき19階建の物件ではありますが、当然この階建では免震構造などの特別な構造は採用されていませんし、前回の記事で書いたように「タワマンらしい太い柱」の食い込みが目立つプランニングはいかがなものかと思います。

ただその一方で、前回取り上げたプランの洋室3のように通りから目立つ位置に2列(足元から天井付近まで)のダイレクトサッシを採用したことでタワマンらしい透明感とデザインを実現している点は悪くないでしょう。

敷地面積は約870㎡と小さく、高さを出すことで確保した空地の大半も機械式駐車場になっているのでタワマンらしい共用面の魅力には欠けますが(共用施設はエントランス脇のライブラリースペースのみ)、総戸数90戸でもエレベーターが2基設置されている点、内廊下を採用している点は評価出来ると思います。

19階建の総戸数90戸ならばエレベーターが2基であってしかるべきではあるのですが、共に1基のグレーシアタワー亀有(19階建総戸数91戸)、プラウドタワー府中寿町(21階建総戸数99戸)のようなケースもありますし…。

前回のエクセレントシティ本八幡駅前サザンライズ

公式ホームページ
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お部屋は45㎡の1LDK、北西角住戸です。低層階ですが、西側は当物件の機械式駐車場、その先は接道したポジションになりますので、低層階でも至近距離で塞がれるということはありません。機械式駐車場の部分は敷地内ですので将来的なリスクもないですし、このような駅前立地であることを考えれば上々のポジションと言えそうです。
日照がほとんど得られない点もこの面積この立地ならばあまり気になりませんね(お住まいになる方の好みはさておき、資産価値から考えた場合の話)。

間取りとしては、物件内で2番目に小さなもので駅前物件らしいコンパクト目なプランになります。
ただ、1LDKとしてはむしろ大き目な方でLDKで13.3畳を確保するなど面積帯なりの畳数になっています。

気になるのはやはり柱の食い込みでLDの10.1畳は柱の一部がカウントされてのものですし、居室形状の悪さもやはり残念ですね。

柱のせいでLDの開口部がタワマンながらやはり物足りない感じですし、柱位置からお分かりのように上部には太い梁が目立つので三次元的にも評価出来るものではありません。

坪単価は282万円。高層階は350万円ほどの水準になるので単価差はしっかりとついていますが、前回の記事で書いたように高層階が少々強気過ぎる印象で、それに伴い低層階もけして目に優しくはないですね。

設備仕様面は、エクセレントシティシリーズとしては珍しいディスポーザー付ですし、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、エクセレントウォーター(セントラル浄水器)などそれなりのものになっています。

管理費は369円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付、さらに総戸数90戸でエレベーターが2基という点からしても高くなってしまうのは仕方ないでしょうね。

駐車場は全27台で機械式になります。

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