アトラス荻窪大田黒公園【一級品の立地に相応しい価値ある面積帯】3階102㎡15,400万円台(予定)(坪単価約498万円)

アトラス荻窪大田黒公園。

荻窪駅徒歩8分の4階建(建築基準法上は地上3階地下1階建)総戸数41戸(広告募集対象外住戸8戸含む)のマンションです。

先行して分譲中のパークホームズ荻窪ザ・レジデンスよりも1分遠くなりますが、パークホームズがつどい公園に面していたのに対してこちらは物件名にある通り大田黒公園隣接であり、駅距離や大田黒公園に面しているのが敷地北側であることを考慮しても希少性では上回っていると言えるでしょう。

言わずもがな閑静な第一種低層住居専用地域に位置した物件で、同じく第一種低層住居専用地域に位置していたそのパークホームズ荻窪ザ・レジデンスやザ・パークハウス荻窪大田黒公園(大田黒公園に隣接してはいないが上層階は南方向に大田黒公園が望める)の倍以上のスケールを有している点からも特筆すべき物件と言って良いと思います。

総戸数ではパークホームズやザ・パークハウスの1.5倍程度でしかないのですが、敷地面積ではそれらの倍程度の大きさがあり(当物件の敷地面積は3,500㎡超)、それに伴い延床面積もそれらよりもかなり大きくなっています。

パークホームズやザ・パークハウスは同様に閑静な住宅街ポジションながら平均専有面積70㎡に満たない控えめなプランニングであったのに対してこちらはこのご時世としてはかなり珍しい100㎡前後のプランをふんだんに設けた贅沢な設計で、総戸数から受ける印象以上のスケールを有しています。

ちなみに当物件の敷地は旭化成の社宅のあったところですので当然にデベロッパーは旭化成不動産レジデンスなのですが、仮に関係のない第三者から取得することになっていたら土地代だけで相当な金額になっていたはずで(相対ならまだしも入札だったら凄い金額になっていたでしょう…)、このようなゆとりあるチャレンジングなプランニングが出来るのもそのような背景があってのもののような気がしますね。
採算ギリギリだとリスクの高い選択(戦略)は自ずとしにくくなりますので…。

公式ホームページ
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お部屋は102㎡の3LDK、南・東・北の三方角住戸です。敷地南西側には4階部分にも数戸だけ住戸があり、物件内では最上階という位置づけでこそないのですが、この敷地東端においては最上階となるポジションで、この階になると南や東方向の戸建を越えてくるので、日照だけでなく視界も良好です。

また、北側には位置的に端っこにはなりますが、大田黒公園を望むことも出来、南からの日照と北側の大田黒公園ビューを両立させた特に貴重なプランになります。

間取りとしては、三方角住戸のわりに廊下が長めの印象があるものでそのあたりが影響してか102㎡という大きさがありながらもLDが15.8畳というあたりに若干の物足りなさがあるのは事実ですが、ベッドルームは7.3畳・6.5畳・6.0畳と昨今の狭小トレンド下では珍しい最低6畳を実現していますし、充実した収納などからもゆとりを感じることが出来ますね。

南側ではなく東側にバルコニーが設計されている点は珍しく、南側上部に庇もありませんので、LDに真夏の直射が降り注いでしまうのが少々疑問ではあるのですが(これまでも何度か言及しているようにどちらか一方だけにバルコニーを設計することを前提とするとやはり南側がバルコニーで東もしくは西がダイレクトがベストでしょう。東や西は庇があっても太陽高度が低く結局室内まで差し込んできますからね)、北側大田黒公園側にもしっかりとバルコニーがありますし、この南と北の両立は本当に贅沢ですね。

バルコニーが「とってつけたような設計」で、バルコニー内に柱がアウトフレーム化出来ていないのは残念ですが、低層物件なので柱は細くそれによる面積消費は大きくありません。

坪単価は予定価格で498万円。先行するパークホームズ荻窪ザ・レジデンス(平均坪単価約445万円)は予定価格から2,000万円近く下がったお部屋がありましたし、2015年のザ・パークハウス荻窪大田黒公園(平均坪単価約420万円)の時点で既に価格が頭打ちに近い印象もあったエリアということで、やはりここは想定通りパークホームズと大差ない単価水準になりました。

しかしながら、パークホームズは「最大でも85㎡」であったのに対してこちらは100㎡を超えているのでグロスは大きく異なります。
このエリアに限らず一般的に100㎡超というのは希少性が高く、平均的な所得層をターゲットとする必要は全くないので「70~80㎡台などと比べ単価高が成立しやすい」ことを考えるとパークホームズに合わせた単価設定というのはむしろこなれている印象もあるのですが、当物件は前述のように100㎡前後のプランがかなり多くなっており、億超えどころか12,000万円超のお部屋もかなりあることが多少なりとも影響した結果なのかもしれませんね。

パークホームズが億超えのニーズをそれなりに奪った後になりますし、いくら希少性の高い物件とは言えどこまで「このグロス水準」でのニーズがあるのかは私の経験上も予想が難しかったのですが、第1期の18戸及び広告募集対象外で先行分譲したお部屋8戸はほぼ全てが億超えで「いいところ(グロスの高いところ)」の方が人気があるところを見ると秀でた物件であればこのエリア(グローバルな投資マネーが入りやすい都心部でなくとも的な意味)でもグロスは関係ないのだと実感しましたね。

この立地はそうそう真似出来ませんが、良い物件ならばきちんとニーズがあるものなのでデベロッパーにはぜひともこの芳しくない市況下においても良いもの・ニーズに沿うものを臆することなく生み出していって欲しいものです。
もちろん良いからと行ってあまりにも高過ぎるのはやめて欲しいけれども(笑)。

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