エクセレントシティ幕張本郷1丁目【開放感の高い三方接道のランドプラン】3階66㎡3,958万円(坪単価198万円)

続けて、エクセレントシティ幕張本郷1丁目。

設計・施工は言うまでもなく新日本建設です。

敷地面積2,200㎡弱に対して建築面積は1,000㎡弱と空地率の高いランドプランが実現出来ており、空地の多くが駐車場41台(機械式21台・平面20台)になってはいるものの、緑もわりと豊富ですね。

エントランスは道路からしっかりとセットバックされていますし、両サイドの緑が豊かです。敷地の三方で道路に接道しているので敷地周りの開放感も高いですし、ファミリータイプ中心の総戸数67戸というそこそこのスケールを有していることでエントランスホールもかなり広がりのあるものに出来ています。

エントランスホールは間接照明をふんだんに用いたものでデザインにも拘りを感じるものですね。

外観においてはバルコニー手摺に複数パターンを設けることで動きを出していますし、外壁の一部にも暗めの素材を使用しているので単価帯以上の重厚感があります。

なお、当物件は京葉道路沿いの開口部を中心にT-4サッシが採用されており立地なりに防音面への配慮もなされています。

前回のエクセレントシティ幕張本郷1丁目

公式ホームページ
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お部屋は66㎡の3LDK、西向き中住戸です。日照はむろん西日が中心にはなってしまいますが、道路の向かいの前建は戸建なのでこの階ならば圧迫感はありませんし、低層階、かつ、西向きゆえに物件内では京葉道路の影響が小さくなっています。

間取りとしては、エクセレントシティシリーズで頻繁に見かける「ちょっとワイドスパンな田の字プラン」ですね。

5枚の連窓サッシが採用されていることからも分かるように一般的な田の字プランよりもスパンが確保されており、それに伴い奥行(玄関からバルコニーまでの距離)も抑えることが出来たタイプになります。

廊下が短く出来たことで、専有面積に占める居室畳数割合は72.7%((10.5畳+3.1畳+6.0畳+5.0畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷66.00㎡)と田の字ベースの中住戸の標準よりもやや高い水準で、なおかつ、収納も充実させることが出来ています。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

共用廊下側の柱の食い込みは目立ちますが、柱は細い方なのでそこまでの面積消費があるわけではなく全体として66㎡なりに上手に纏めた印象のあるプランです。

坪単価は198万円。南向きとの単価差は小さいですが、南からの日照が京葉道路隣接とのトレードオフであることに違和感はありませんし、南向き中住戸よりも西向き住戸の方が全体的に効率性が高いプランになっている点からしても妥当な価格設定と感じます。

設備仕様面は、ディスポーザーや水回りの天然石天板仕様がないのは価格帯などを考えれば当然のところですし、食洗機、ミストサウナに加えトイレ手洗いカウンターがついているのは良い材料でしょう。

管理費は170円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数67戸ですので悪くない水準ですね。

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