ジオ文京春日【春日通りから内に入った徒歩10分】3階85㎡12,170万円（坪単価474万円）

ジオ文京春日。

茗荷谷駅徒歩10分の5階建（建築基準法上は地上4階地下1階建）総戸数34戸のマンションです。

春日2丁目に位置した物件なので物件名にも「春日」がついていますが、後楽園駅や春日駅からの道程は遠く、かつ、かなりの急坂である富坂を経由せねばならないので、やはり日常的に利用することを考えるとほぼフラットな茗荷谷駅が無難でしょう。

プラウド文京春日の北側となるポジションで丸の内線の線路や小石川車両基地はほど近いのですが、その手前には春日二丁目児童遊園がありますし、春日通りからも内に入った落ち着きのあるポジションですね。

小日向側は低層住宅街なのでなかなかマンション向きの土地は出にくいですし（パークホームズ文京小日向ザ・レジデンスはかなり大きな土地だったが定借）、茗荷谷駅のポジション的にどうしても春日通り沿いの物件が多くなりますので、駅距離はあってもそういった点を重視したい方には魅力ある立地と言えるのではないでしょうか。

公式ホームページ

お部屋は85㎡の3LDK、南角住戸です。南東側・南西側共に当物件と同じような高さの藤和春日ホームズ、プラウド文京春日が立っているポジションなので視界は妨げられますが、中層階なので日照的には問題のないポジションになります。

間取りは、そんな日照良好なポジションゆえに物件内でも大き目のものになっていますが、角住戸らしく廊下が長めなのは気になる点でしょうか。

一見廊下は短めなのですが、LDの玄関ドアがかなり不思議な位置にあり、LD畳数の「水増し感」がありありです。

物入をいくつも施すことで「ユーティリティスペース」と表記して濁していますが、このスペースもLD畳数にカウントされているのは言うまでもなく、普通であれば玄関側の物入とLD側の物入の間にドアがあるべきだったでしょうね。

ただ、その実質的な廊下スペースを含めても角住戸なりの一般的な範疇の廊下でしかありませんので特段効率性に欠けているということはありません。
キッチンは4.4畳という大きなものと出来ていますし、85㎡なりの豊かさは感じることの出来るプランです。

また、洋室2の引き戸が大きく開け放つことが出来るようになっていて、違和感少なく広々2LDKとして使えるようになっているのも良い材料ですね。

南東面（妻面）の柱の食い込み（及び下り天井）はこの価格帯のお部屋であることを考えると褒められたものではありませんが、けして珍しいものではないですし、折上天井の施されたゆとりある玄関下足スペース、コーナーにカウンターが設けられた廊下など高額住戸らしさも感じることの出来るプランです。

坪単価は474万円。最上階100㎡超のプレミアムプランは坪単価500万円台半ばという水準であり、視界が芳しいとは言えない中層階住戸なりの単価水準になっているようです。

お隣の2005年分譲のプラウド文京春日（平均坪単価約290万円）の時代と比べるのはナンセンスですが、茗荷谷駅徒歩7分（方向は大きく異なる）で2016年分譲されたディアナコート茗荷谷翠景が平均坪単価約430万円、後楽園駅徒歩7分で分譲中のブランズ文京小石川レジデンスが平均坪単価約420万円という水準であることを考えると若干強めな印象がありますね。

このご時世にしては専有面積が大き目で「グロス水準」がかなり立派な住戸であり、面積次第ではありますがパークコート文京小石川ザ・タワーの3LDKとも競合してくるでしょう。

立地や物件の属性が大きく異なりはしますがパークコートはこのエリアでは二度と出ないと言っても過言ではない稀有な物件ですからね…。