プラウド池上【開口部も凄いが、玄関位置はもっと凄い】3階82㎡8,698万円(坪単価351万円)

プラウド池上。

池上駅徒歩6分、蓮沼駅徒歩9分の6階建総戸数38戸のマンションです。

徳持ポニー公園の近く落ち着きある第一種中高層住居専用地域に位置した物件です。
池上6丁目には2015年にバースシティ池上、そして2018年にはレジデンシャル池上も誕生しており近年の分譲マンションの供給はけして少なくはありませんが、落ち着きのある低層住宅街ゆえに大きな土地は出にくく、この物件も含め小ぶりなものが多いですね。

当物件はプラウドの中では小ぶりな総戸数38戸ですが、それでも2棟構成ですし、最低でも64㎡、多くが70㎡超のプランニングになっているのでむしろこの界隈では大きな方と言えるでしょう。
敷地面積は1,500㎡超あります。

ちなみに、池上駅ではこれまでの物件の記事でも言及しているように2020年に駅舎と駅ビルが完成予定(5階建なのでけして大きなものではありませんが…)で、駅北側のイニシア池上プレシス池上アベニューなども含め各社がこぞって分譲マンションを供給しているような状況にあります。

公式ホームページ
IMG_4320[1]
お部屋はサウスコートの82㎡の3LDK、南西角住戸です。道路の向かいの前建は3階建戸建になりますので視界に影響はありますが、距離はそこそこありますし、西側にはお隣の敷地のグリーンを望むことも出来る良好なポジションになります。日照ももちろん抜群ですね。

間取りはかなり個性的です。
外観上一際目立つダイレクトサッシが取り入れられた部分で、こういった落ち着きある住宅街の物件でこういったプランが採用されることは非常に稀なのですが、近年のプラウドはプラウド仙川緑ヶ丘プラウド府中美好町などでも角住戸にダイレクトサッシを採用していますし、当物件(当住戸)はまさに近年のプラウドのコンセプトが表れたものと言えるでしょう。

各居室の南側には逆梁カウンターが生じてしまっていますのでそこによる面積消費は少々気にはなりますが、カウンター高は平均的な逆梁カウンターに比べると低めに出来ているので圧迫感はないですし、天井間際までの大きなサッシは開放感がありますね。

LDの西側にはこれまたワイドな掃き出し窓が施されているので非常に明るいですし、この3階住戸は北側にルーバルまでついているので本当に贅沢です。

また、キッチンからもルーバルに出ることが出来ますし、北側の開口部は通風面でも抜群の効果があるでしょう。
目立ちませんが浴室にも窓を施すことが出来ていますね。

なお、このように開口部のインパクトが非常に大きなプランなのであまり目立たないかもしれませんが、個人的に開口部以上に凄いと思うのが「玄関位置」です。

当プランは敷地南西端にあり、敷地形状に沿ってやや凸となったポジションにあるのですが、そういったケースにおいてこういった玄関位置になることはそうはありません。

こんな風に共用廊下をしっかりと南西の奥深くまで伸ばすことなく、洋室1のあたりに玄関を設計し、住戸内の廊下を長くすることで誤魔化してしまうケースの方が遥かに一般的なのです。

むろん共用廊下は容積対象外ですが、共用廊下が長くなるとその分の建築コストが余計にかかってくるのは言うまでもないことですし出来る限り短くし、住戸部分(住戸内廊下部分)でやりくり出来るのであればその方が良いのです。

当プランは80㎡超の豊かな面積が確保出来ていることもあり、「少々廊下が長かろうと問題ない」と考える方が一般的なので、「この面積・この位置でのこの玄関位置」は本当に良心的な設計で素晴らしいと思いますね。

玄関位置が良いことで角住戸にしては廊下を短めに出来ていますし、間取りの中心付近に玄関があることで各部の動線も非常に有用です。

収納はやや少なめな印象ですし、前述のような凸な敷地形状に沿ったイレギュラーなポジションゆえか柱をあまり逃がすことが出来ておらず柱の食い込みは気にはなりますが、そのようなマイナス要素よりもプラスの要素がかなり上回っている印象のあるプランですね。

坪単価は351万円。上層階のルーバルプランは380万円程度の水準になっており、南側がお見合いになっていることが多少なりとも考慮されてはいるようです。

平均坪単価で比較すると、300万円を超えていたイニシア池上やレジデンシャル池上よりも若干高いぐらいの値付けになっているようで当プランも階数のわりには高単価な印象はありますが、上述のように当プランはこれ以上ないぐらい差別化されているのでこのような単価でもニーズは十分にあるように思いますね。

0 Comments



Post a comment