リビオレゾン西日暮里【ここも南條デザイン】12階56㎡5,310万円(坪単価315万円)

リビオレゾン西日暮里。

西日暮里駅徒歩11分(JR線。東京メトロは徒歩10分)の14階建総戸数49戸のマンションです。赤土小学校前駅が最寄りとなるであろうポジションですし、それ以外にも三河島駅や新三河島駅なども徒歩圏になるでしょう。

この後に取り上げるリビオレゾン田端と共に「リビオ山手線プロジェクト」として同時供給される物件で、リビオレゾン田端が明治通りの南側であるのに対しこちらは明治通りの北側になります。

明治通りと尾久橋通り(上部は日暮里舎人ライナー)が交わる田端新町一丁目交差点にほど近いポジションでもありますが、敷地はL字形をしており明治通りに面している部分は少ないので住戸によっては影響も少ないでしょう。

西日暮里駅までは近いとは言えませんが(尾久橋通り経由はJRの線路との立体交差がありますし、迂回路は踏切になる)、西日暮里駅の北側では再開発も進行中で、再開発エリアは駅の手前になるので、そういった点での楽しみも大きな物件になります。

設計はDi-Frame、施工はリンクトラスト、そしてデザイン監修は南條設計室になります。

南條氏の起用はリビオレゾン上野同様で、上野ほどのインパクトこそありませんが(当然価格帯の違いも影響しているのでしょう)、敷地形状を活かした明治通りから奥深い位置に設計されたエントランス周りのデザインは特に魅力的ですね。
間接照明をふんだんに施した趣のあるものです。

公式ホームページ
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お部屋は56㎡の2LDK、東角住戸です。上層3フロアのみに設けられた三方角住戸で、南東側と南西側は前建までの距離がかなり確保された魅力の少なくないポジションです。「抜け」がある分、音も入ってきやすいとは思いますが、洋室1には南を頂点とした大きな開口部が施されていますし、物件内では条件の良いポジションになりますね。

間取りとしてはその洋室1の開口部以外はそこまで特徴的なものではありませんが、抑えるべき点を抑えた好感の持てるものです。

洋室2には大きく開け放つことの出来るウォールドア、浴室に開口部を設けるなどしている点も評価出来ますし、角住戸ながら玄関廊下をかなりコンパクトに出来たことで効率性の高いプランニングに出来ているのも良い材料になります。

なお、この上層階住戸は南側が好条件なので南側にLDを持ってくるのも一案だったように思いますが、中層階以下は南西側にも隣接プランがあるためこのプランとほぼ同じ玄関配置及び居室配置になっており、このプランもそれを踏襲したような感じになるのでしょうね。

上下階で居室位置が異なると「音の問題」などが発生しやすくなりますし排水管の位置などとの兼ね合いからしても上下のプランニングを大きく変えるのは得策ではないのでしょう。

坪単価は315万円。近隣で一昨年より分譲されていたイニシア田端ツインマークス(平均坪単価約245万円)は60~70㎡台のファミリータイプのみのプランニングだったので当物件とは比較しづらい面はあるのですが、当プランはそこそこの大きさのものになりますし、上層階とは言え優に300万円を超える水準は少々強気な印象がありますね。

西日暮里駅徒歩7分(JR線。東京メトロは徒歩6分)のプレシス西日暮里とほぼ同じ水準でデザイン面などの差を考慮するとこんなものなのかもしれませんが、物件自体が30~50㎡台のみのプランニングで30㎡台を多くしたことで平均単価を伸ばすことが出来ているわけですし、こういった50㎡台はもう少し控えめな水準であって欲しかったという思いは少なからずあります。

管理費は370円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、スケールメリットの得られない小規模物件ゆえかかなり高額な水準になってしまっています。50㎡台ともなると結構な負担感がありますね。

設備仕様や面は、この後のリビオレゾン田端の記事で言及します。

駐車場は身障者用の1台のみになります。

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