リビオレゾン田端【こちらは完成売りで南條デザインではありません】2階33㎡2,990万円(坪単価299万円)

リビオレゾン田端。

田端駅徒歩9分の13階建総戸数48戸のマンションです。

先ほど取り上げたリビオレゾン西日暮里と共に「リビオ山手線プロジェクト」として同時供給される物件ですが、リビオレゾン西日暮里が普通に青田売りであったのに対してこちらは完成売りとのことで少々珍しいケースになりますね。

インフォメーションセンターはリビオレゾン田端の建物内にあり、青田売りの西日暮里のモデルルーム建設コストを削減することを意識してのものなのでしょう。

西日暮里とは計画時期が異なるためこちらのデザイン監修に南條設計室が起用されていませんし、明らかにデザイン的には西日暮里に優位性があるのであちらの実物を見せた方が良かったような印象もありますが、タイミング的にこうするしかないでしょうしね。

なお、立地的にはこちらの方が「山手線」に近くなります。
線路がほど近いポジションではありますが、南側に高い建物がなく、かつ、明治通りは北東側になりますので、南西側の条件はなかなか良いですね。

設計はコモンリンク、施工は風越建設です。
1フロア4戸の小規模物件ながら2棟がエキスパンションジョイントで結ばれた設計で、歪な敷地形状ゆえのフロアプランになっています。

隣接建物などとの関係もあり開口部はけして多くはありませんが、全戸角住戸ですし、隣戸と隣接している部分が少ないというのがこのフロアプランのメリットの1つにはなってくるでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は33㎡の1LDK、北東向き中住戸です。正面に明治通りを望むポジションで、静かな環境ではありませんが、通り沿いゆえに前建までの距離が確保されているので低層階でも採光は問題なさそうです。

間取りとしては、30㎡台前半のかなりコンパクトな1LDKであり、30㎡からあるリビオレゾン西日暮里同様にかなり面積を絞ったプランニングという印象です。

グロスが嵩んでくる50㎡台中盤のプランでも坪単価300万円以上の単価設定になっていることからも分かるように何やら採算が厳しそうな印象のあるプロジェクトで、面積を限界まで絞ることで単価を少しでも高くしようとしているようですね。

ただ、当プランは前述の特殊なフロアプランであることが功を奏してか正方形に近いこの面積帯にしてはワイドスパンなものと出来ているのは良いでしょう。

開口部はけして豊かではありませんが、ワイドスパンに出来たことで奥行(玄関からバルコニーまでの距離)を短く出来ており、玄関廊下をコンパクトな設計に出来ているのです。

LDの入口付近はもう少し上手く設計して欲しかった印象で、LDKで8.4畳という大きさであればデッドスペースの存在しにくいキッチンを壁向きとしたタイプの方が良かったような気がしますが、洋室の引き戸設計や大きなウォークインクローゼットなど33㎡なりに頑張っている様子が窺えます。

洗面所もこの面積のプランにしてはかなり広いですし、洗面所内の扉からトイレに入る設計も悪くありません。

坪単価は299万円。ここまで面積を絞っているわりには案外大人しい印象のある単価設定で、2,990万円という水準は「パンダ」を意識してのものなのでしょう。30㎡台後半でこの単価だと難しくなりますが、この大きさでこの単価ならばまだよいでしょう。
ここまで小さくなってしまうと実需ニーズは少なく、投資ニーズを呼びこみ必要が出てきますが…。

なお、30~50㎡台のプランニングであれば30㎡台の単価を上げて50㎡台の単価を控えめにするのが王道的な値付けですが、当物件はあまりそういう感じではないようです。

設備仕様面は、少戸数のコンパクト物件のためディスポーザーがないのは当然のことですが、水回りの天然石天板仕様どころか食洗機やトイレ手洗いカウンターすらないのは残念ですね。

管理費は325円/㎡。西日暮里とそれほどスケールに差はないのですが、随分違いますね。
西日暮里もこのぐらいに出来ていると良かったでしょう…。

西日暮里は駐車場が1台のみでしたが、こちらは3台(身障者用1台含む)あり、駐車場収入がある程度見込めることが影響しているのかもしれません。

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