アトラス加賀【板谷公園~石神井川~加賀公園に囲まれたスペシャルな地】6階87㎡7,538万円(坪単価288万円)

アトラス加賀。

新板橋駅徒歩9分、板橋区役所前駅徒歩10分、板橋駅徒歩14分、十条駅徒歩15分の15階建総戸数227戸のマンションです。

南に板谷公園(板橋区の登録文化財)、東に加賀公園(加賀藩前田家下屋敷の庭園の築山跡が残された近代史跡)、北に石神井川(桜並木)と、良好な環境の物件が少なくない加賀1~2丁目の物件の中でもスペシャルなポジションに誕生する物件です。

加賀1~2丁目は大半が準工業地域で当物件の敷地もそうなのですが、一方でこれら石神井川周辺エリアは板橋区によって景観形成重点地区として位置づけられており、建物のデザインから広告の色に至るまでを規制の対象とすることで、自然と調和した美しい街並が広がっているエリアになります。
セブンイレブンの色が普通と違うだけで街並の印象って全然変わりますし、こういった施策で街の価値を上げる試みは凄く理にかなっていますよね。

なお、当物件の土地は、旭化成創業者が国有地の払い下げを受け、野口研究所として長年利用されてきた特別な地で、デベロッパーとして並々ならぬ思いがあるのは間違いないでしょう。

駅距離はそこそこありますが、この環境で最寄駅まで徒歩10分内ならば悪くありませんし、徒歩6分の東板橋公園にはこども動物園(2020年にリニューアルオープン予定)があるなど子育て世代にとっての魅力もかなりのものと言えます。

公式ホームページ
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お部屋は87㎡の4LDK、南西角住戸です。西方向はシティテラス加賀とお見合いではありますが、距離はしっかりとあるので日照は問題ありませんし、南に板谷公園の緑と視界抜けを望むことの出来る恵まれたポジションになります。

間取りとしては、物件内では多くない4LDKプランで条件の良いポジションなりのプランニングという印象です。

ただ、特に魅力のある板谷公園を望む南向き住戸を出来るだけ多くすることを心掛けた結果、南面スパンは一般的なプランよりもやや短めであり、その結果、奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が長めなのが気になりますね。

87㎡もある角住戸なのである程度廊下が長くなるのは仕方がないことではあるのですが、それを加味しても若干長い印象のあるプランです。

LDの入口付近には実質的な廊下部分がかなり長めに混入してしまっていてこの部分を含めてもLDが12畳というのは少々の物足りなさがありますね。

リビングインの洋室4は引き戸を開け放つことでリビングと一体利用することが可能ですが、引き戸の両サイドは壁なので開き幅はけして大きくはありません(最近はこういった90度角の引き戸でも片側に寄せて収納できるコーナーウォールドアというのがあります)。

ただ、西面(妻面)の柱位置が南北にズレているように柱のアウトフレームにはそれなりに気を使っている様子が窺えますし、LDの南側開口部がスパン目一杯に設計されている点も好感が持てますね。

坪単価は288万円。上層階に行くほど1フロアの住戸数が少なくなるセットバック形状になった物件で、上層階角住戸(坪単価330万円程度)はルーバル付のものが多くなっているので、それらに比べるとこなれた印象がありますね。

今と比べればまだまだマンション価格が安かった2015年に分譲されたプラウドシティ加賀学園通りは平均坪単価約245万円という水準だったのでそれなりの値上がり感はあるものの前述のようにこの界隈の物件の中でも恵まれたポジションと感じますし、さらに言うと当物件はグロスの嵩みも影響してか中住戸と角住戸の単価差がほとんど設けられていないので、角住戸率の低さ(まして南向きの角住戸となると1フロア2戸しかない。ホームページでは南東向きと謳っているのはどちらかと言うと東向きな気がします…)からしても魅力が少なくないように思いますね。

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