クレヴィア横濱弘明寺【21年ぶりの駅徒歩2分×アクセスはアーケード】5階68㎡4,918万円(坪単価238万円)

クレヴィア横濱弘明寺。

弘明寺駅徒歩2分(市営地下鉄。京急は徒歩7分)の7階建総戸数44戸のマンションです。

ピアゴ跡地の駅近物件で、市営地下鉄弘明寺駅へ徒歩2分という好立地ながら鎌倉街道からはしっかりと内に入った好ポジションですね。

市営地下鉄弘明寺駅へはもちろんのこと、反対方向になる京急の弘明寺駅へも弘明寺商店街のアーケードを通れ、雨の日でも駅への道程の半分以上が傘要らずという点でも魅力の少なくないエリアになるでしょう。

敷地の南西(南)と北東(北)が同じような高さの建物に挟まれている点は駅前商業地域なりの難しさにはなりますが、桜並木の美しい大岡川が至近、また、通学区の大岡小学校、さらには大きな弘明寺公園や大岡公園などもほど近いポジションでなかなかバランスの取れた立地ですね。

市営地下鉄と京急の駅間は分譲マンションが非常に限られており、この界隈に地縁がある方にとっては特に魅力を感じる物件ではないでしょうか。
※弘明寺駅では約21年ぶりの駅徒歩2分内の分譲マンション。

公式ホームページ
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お部屋は68㎡の3LDK、東角住戸です。北東側は前述のように至近距離で隣接建物に視界を塞がれますが、南東方向は接道しており前建を越える高さにあるので日照だけでなく視界面も悪くないポジションです。

間取りとしては、70㎡に満たないいわゆる狭小3LDKですが、これでも物件内では最も大きなものとなります。

駅徒歩2分とは言え弘明寺駅でこの小ぶりなプランニングは少々微妙な印象にはなるのですが、それを考慮し角住戸ながら効率性に重点を置いている点は悪くないでしょう。

廊下を限界までコンパクトにし、かつ、柱の食い込みも抑えたことで居室畳数・収納共に専有面積以上の大きさを確保出来ているように思います。

専有面積に占める居室畳数割合は73.9%((10.8畳+3.6畳+6.3畳+6.0畳+4.5畳)×1.62㎡【※】÷68.43㎡)と70%に満たないことも少なくない一般的な角住戸と比べた場合はもとより、72%台となることの多い一般的な中住戸と比べても高い水準になっています。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

洗面室はやや小さめではありますが、浴室はしっかりと1418ですし、この収納具合を満たした上でこのパーセンテージは評価出来るでしょう。

効率性を重視したがゆえにLDは角住戸ながら地味な位置、地味な開口部という感じにはなっていますが、洋室2~3に跨る設計にも特徴があって良いですね。

洋室2と3の間の収納は長谷工のウゴクロ的な可動収納となっており、上下(図面上の話)に動かすことでお部屋の大きさを調整することが可能なのです。

どちらもLDとは扉一枚でしかつながっておらず、広々LDの2LDKなどとすることが出来ないのはちょっと残念ですが、興味深い提案ですね。

坪単価は238万円。前建や日照などとの関係上、物件内では良い方のポジションになりますので、思っていたよりもこなれていますね。

駅徒歩6分(市営地下鉄。京急は徒歩11分)のアーデル横濱弘明寺の角住戸は低層階でもこのぐらいの水準で大岡川ビューであることを加味してもこちらの方がこなれているように思います。

こちらは前述のように弘明寺界隈ではかなり貴重なポジションになりますし、駅近信仰の強い時代に供給される物件にしてはまずまず現実的なお値段ということが言えるでしょうか。まぁ、それぐらい需給が悪化しているということではあると思いますが…。

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