ブリリア大島【ここも駅距離のある定借】3階84㎡5,298万円(坪単価209万円)

ブリリア大島。

大島駅徒歩10分の11階建総戸数127戸(事業協力者住戸1戸含む)のマンションです。

大島駅からは小名木川を越えた先、北砂5丁目に誕生する物件で、その駅距離から考えると少々意外な「定期借地権」物件でもあります。

ウエリス仙川調布の森レーベン青砥リビオ荻窪レジデンスなど、近年はマンション価格の高騰が強く影響した結果、都心ではない駅距離のあるポジションでも定借物件が増えてきており当物件もそのケースの1つになるでしょう。

別の言い方をすれば「マンション価格の高騰により都内においては5,000万円台のファミリータイプが中心となっているので、4,000万円台のニーズに対応するものを供給することを念頭としている」ということになります。

昨今の定借物件は約70年となることが多いので長生きしてもまず心配のない期間ですし(当物件の期間も約70年(引渡し後の期間))、後は物件価格及び地代の金額次第ということになるでしょうね。

なお、少々残念に感じるのは通学区が至近の亀高小学校ではなく徒歩7分の第六砂町小学校である点でしょうか。
※学校選択制が導入されているので当物件の総戸数127戸程度であればなんとかなりそうな気もしますが…。

公式ホームページ
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お部屋は84㎡の4LDK、南西角住戸です。西はURとお見合いになりますが、その手前には道路や駐車場があるのでそこまで近いわけではありませんし、南側は戸建エリアになっていますので、この階でも日照面に不安はないですし視界的にも悪くないポジションになります。

間取りとしては、そのような日照条件の良いポジションゆえに物件内でも大き目のものとなっています。

4LDKとしてはけして大きなものではありませんが、角住戸ながら玄関廊下を一直線とし効率性を重視しているので居室畳数はそれなりですし、収納にも違和感はありません。

LD周りにはL字バルコニーが採用されていますし、サービスバルコニー(室外機置場)も含めこういった類の物件にしてはバルコニーが大き目に設計されている点も評価出来る点でしょうか。

一方、残念に感じるのは妻面(西面)の柱ですね。
洋室3と4の間に柱(間柱)が丸々1本食い込んでしまっており、柱と柱を結ぶ天井上部には通称ギロチン天井と呼ばれる下り天井が生じてしまっています。

一般的なプランはこの柱と柱を結ぶラインの東側に専有部を収めることが出来ているもので(窓際に下り天井が生じる)、当物件は「柱の外側に延長することで専有面積を稼いでいる」という点で少々残念な印象になりますね。

坪単価は209万円。低層階のノン南向き住戸には200万円未満もありますが、このお部屋は低層階でも日照良好なまずまずのポジションなのでこのような単価になるのは致し方ないところでしょう。

丸八橋南詰の交差点のところに2015年に分譲されたクリオ大島サザンプレイスの平均坪単価は約225万円で当物件の平均はそれよりも若干安い程度になるでしょうか。

定借であることを考えるともう一声というところもあるのでしょうが、2015年当時と比べるとやはりマンション価格は高騰していますので、それを考慮すると妥当な水準と思いますし、「この専有面積が5,000万円程度で買える」というのがやはり当物件の最大のポイントということになるでしょうね。

むろん中古市場においては平均専有面積が大きかった時代の物件が山ほどあり、単価もこなれていますので新築に拘りがなければそういった物件を検討すれば良いわけですが…(都心部の中古の場合、新築に比べ割高感のあるものが多いですが郊外寄りになれば話は別)。

地代等については次の記事で言及します。

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