ブリリア大島【定借物件のプランニングの難しさ】2階71㎡4,198万円(坪単価196万円)

続けて、ブリリア大島。

設計・施工はファーストコーポレーションです。
スケール階建から言うと長谷工かと錯覚しそうなマンションなのですが、ウエリス新宿早稲田の森ジオ柏の葉キャンパスに次ぐファーストコーポレーションによるスケール感のある物件になります。

総戸数127戸はけして目立つスケールではありませんが、駅徒歩10分の定借物件ということもあるのか共用面ではそこそこには差別化要素が盛り込まれていると感じます。

ひとつなぎの空間にはなるのですが、エントランスラウンジはグリーンラウンジ、エアーラウンジ、リビングラウンジと3つのゾーンに分かれた広々としたものですし、緩やかな曲線で区切られた車寄せのあるエントランスアプローチも総戸数127戸ならではと感じるものです。

敷地中央にはパティオもありますし、丸八通りから1本入った程よい落ち着きと開放感を上手に両立させることが出来た物件という印象ですね。

前回のブリリア大島

公式ホームページ
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お部屋は70㎡超の3LDK、東向き中住戸です。丸八通り沿いのエリアは用途地域が近隣商業地域になるので将来的にもっと高い建物になる可能性もありますが、現状は戸建を中心とした低層建物が広がっており、低層階でも南東方向から日照が得られるまずまずのポジションになります。

間取りとしては、オーソドックスな田の字プランで、共用廊下側の柱の食い込みは残念ではありますが、このプランのあるイースト棟は最も高いところでも8階建でそれほど高さがないので柱は太くなく食い込みによる面積消費はそれほど大きくはありません。

玄関扉が少し凹んだ位置に設計されているので玄関前にはちょっとしたアルコーブスペースを用意出来ているのも悪くないでしょう。

一方で気になるのは開口部周りですね。
バルコニー側のメイン開口部には連窓サッシが採用されているのは良いのですが、ウォールドアの方立てがかなり大きなデッパリのあるものとなっています。

天井最高部までの高さのあるウォールドアとしているので下り天井との関係で方立てがこのようになってしまうのだと思いますが、ウォールドアの収納位置が少々中途半端ですし、どうせやるならもう少し頑張って欲しかったという印象にはなりますね。

また、洋室2の開口部は共用廊下側であることを考えても少々小さなもので五十歩百歩とは言え少々残念です。

坪単価は196万円。ノン南向きの低層階ということで物件内で下限水準の単価になっています。

所有権物件に比べれば1割以上は控えめな水準と言えるでしょうし、地代121円/㎡、解体積立金52円/㎡も相場並だと思います。

当物件は70㎡を超えているのでグロスで4,000万円台ですが、60㎡台後半のものは3,000万円台となっているものもありますし、前回の記事で述べたように単価はさておき兎にも角にも4,000万円前後でこのエリアの新築3LDKに手が届くというのが定借の最大のメリットということになるでしょう。

ただ、やはり気になるのはリセールを視野に入れたケースでしょうね。
当物件は約70年という定借期間なので10~20年住んだ後でも売れないという可能性は低いとは思うのですが、やはりそう遠くない将来にリセールや住み替えなどを視野に入れての購入なのであれば所有権物件に越したことはないですよね。

当物件の80㎡台などであれば永住も視野に入れられるのかもしれませんが、70㎡前後だと将来的な住み替えをある程度視野に入れているご家族は少なくないので、そういった難しさは少なからずあるでしょう。

「定借ならば永住を視野に入れられる豊かなプラン」というコンセプトも良いと思うのですが、それはそれで中古との競合がありますし、なかなか難しいマーケットなのです。

設備仕様面は、総戸数127戸というスケールがありますし定借であることも加味するとけして安いマンションではありませんので当然ディスポーザーはついているのかと思いましたがないですね…。
食洗機はついていますし、価格帯的に水回りの天然石天板仕様がないのは当然ですが、トイレ手洗いカウンターは80㎡超のプランなどにしかないようですし、少々の物足りなさがあります。

管理費は211円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしの総戸数127戸というスケールでこの単価は少々割高感があります。
土地の固定資産税は不要とは言え、地代と解体積立金を合わせると173円/㎡かかりますし、管理費を150円/㎡程度に抑えることが出来ていると良かったですね(このスケール及びパフォーマンスならば何ら不思議のない水準です)。

ちなみに、物件転売時の地主の許可や承諾料等は不要とのことです(書面による通知のみ)。

駐車場は全26台で平置2台を除いた24台が機械式になります。

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