ザ・パークハウス高輪フォート【物件内では良好なポジションのわりにこなれた単価だが、間取りは…】4階124㎡26,500万円台(予定)(坪単価705万円)

ザ・パークハウス高輪フォート。

品川駅徒歩9分、泉岳寺駅徒歩11分の地上5階地下1階建総戸数43戸(事業協力者住戸3戸含む)のマンションです。

泉岳寺駅までは徒歩11分かかりますし高輪ゲートウェイ駅までもそれほど近くはありませんが、第一京浜はすぐのところですので新駅周辺の再開発の恩恵は十分に受けられるであろうポジションですね。

再開発は高輪ゲートウェイ駅周辺だけでなく品川駅高輪口において第一京浜上部をデッキ(というか人口地盤)が横断することも計画されていますし、非常に楽しみなエリアであることは間違いありません。

なお、当物件は年初のちょっと気になるマンションの記事内で言及したように反対運動などの影響で当初の7階建から5階建になってしまっています。

今を時めく立地に加え、そういった事情もありますのでどうしてもお値段的な期待がしにくくはなってしまうのですが、延床面積が約6,000㎡あることからも分かるように立地なりに100㎡超のプランもそこそこプランニングされた高級感のある物件ですし、アーキサイトメビウスによるデザイン性の高さなどにも注目出来ますね。

公式ホームページ
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お部屋は124㎡の3LDK、南角住戸です。最上階住戸ではありませんので、南西~南にかけては隣接する高輪第一マンションズの影響がありますが、第一京浜に向かって南東傾斜した地で、第一京浜沿いの品川タワーレジデンスのところまでは視界抜けが得られるポジションになります。

当プランは敷地の南頂点部にポコっと突き出た位置にあるので、北東側に隣接住戸はなく、東~南東にかけて前建までの距離がしっかりと確保されたポジションになります。第一京浜沿いには昨年末に伊藤忠の都シティ東京高輪という10階建のホテルが完成してしまったため広域での視界抜けは残念ながら得られないポジションなのですが、日照は申し分ないですし、第一京浜沿いにはそういった建物があるがゆえに喧騒の影響は少なくて済みそうです。

間取りとしては、最も大きなものでこそありませんが、分譲住戸の中では大き目のものになります。

前述のように敷地形状に沿ってやや歪なフロアプランが採用された物件ですし、中でも当プランは凸なポジションにあることも影響してか柱の食い込みがかなり気になったりもするのですが、このぐらいの面積があれば二次元的な面積消費はそれほど気にならずむしろ梁(下り天井)の方が気になりますね。

LD内には柱と柱を結ぶラインの天井部に2.1mほどの下り天井が生じており、このクラスの物件であることを考慮しても低すぎるということはないもののいわゆるギロチン天井というタイプになりますので結構目立ちます。

また、柱の食い込み位置があまり良くないことや、LDが正方形に近い形状をしていることから23.2畳という広さがあってもダイニングとリビングの家具配置が難しくなっている点も気になります。

LDドアは親子ドア式の高級感のあるものですが、玄関入って正面方向に一直線のところがLDというのもプライバシー面であまり芳しいものと言えませんし、少々のチグハグさを感じてしまったりもしますね。

角住戸にしてはバルコニーが小さく、室外機置場との関係上、LDからはバルコニーに出ることが出来ませんし、本来もっと魅力あるプランが設計しやすいはずの三方角住戸であることを考えると少々勿体ない造りだなと…。

坪単価は予定価格で705万円。同階にある当物件内で最も専有面積の大きなルーバルプランよりも高い単価設定になっており、物件内で最も高い単価設定になっています(当プランの真上は事業協力者住戸なので分譲されない)。

100㎡を楽々超える豊かなプランですので最高単価で約700万円というのは若干拍子抜けするぐらいなのですが、当物件はポジション的に最上階であっても抜群の眺望とは行きませんし昨今のマンションの売れ行き不振からするとこれ以上の水準はむずかしいのでしょうね。

なお、別の観点から言うと、「100㎡超の面積大プレミアムが控えめに感じる価格設定であるがゆえに60~90㎡台のプランの単価にむしろ割高感が出てしまっている」ような印象もありますね…。

低層階には囲まれ感の強い条件のお部屋もあるのですがその視界面のわりにパンダ感は今一つで全体的にのっぺりとした単価設定という印象を受けます。

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