ザ・パークハウス高輪フォート【並木と斜め壁が演出する心地よいアプローチ】3階85㎡15,500万円台(予定)(坪単価605万円)

続けて、ザ・パークハウス高輪フォート。

設計・施工は東亜建設工業ですが、デザイン監修はアーキサイトメビウスになります。
当初の7階建は竹中工務店設計・施工(むろんデザインも)になっていたと記憶していますし、この地の竹中デザインが見たかったというのが正直なところではあるのですが、三菱地所×アーキサイトメビウスと言えばザ・パークハウスグラン南青山がありますし、この物件も価格帯に恥じない豊かなデザインであることは確かです。

最も感銘を受けるのはやはり年初のちょっと気になるマンションでも言及したエントランスに施された乱積み調の斜め石壁であり、並木も美しい緩やかな上り坂となった私道を経由した上でお目にかかるこのエントランスは毎日の帰り道が気持ちの良いものとなることうけ合いだと思います。

このエリアで先行するブリリア高輪三兄弟は同じアーキサイトメビウスデザインですので系統的に共通するところもありますが(レフィールのコーチエントランスには「斜め石壁」があり、特に似ています)、スケール面での後押しもありそれら以上に印象に残るデザインになっていると思います。

外観・共用部も含め「斜め壁」以外は「想像を超えるもの」という印象まではありませんし、外壁もエントランス付近以外はそこまで高級感のある素材でこそないのですが、単価帯なりこのご時世なりに頑張りの伺える物件と言えるでしょうか。

なお、駐車場は私道の突き当たりとなる敷地北部分にあり、全19台で身障者用を含む3台が平置、残りの16台が機械式になります。
90㎡超の住戸が約半数を占める物件であることを考えると台数自体に物足りなさがあり、うち2台は事業協力者住戸に優先権があるとのことでなんとしても駐車場を借りたい方にとってはそのあたりがネックになりそうですね。

特に超高額住戸の場合、駐車場の空きがないというのはリセールの際に大きなネックになりかねませんし、このプランニングであればもう少し充実していて欲しかったですね。これでもイニシア高輪プレシアスコートなどと比べると設置率は高いのですが、あちらはほとんどが80㎡未満のプランニングですからね…。

前回のザ・パークハウス高輪フォート

公式ホームページ
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お部屋は85㎡の3LDK、北西向き中住戸です。第一京浜に背を向けたお部屋なので南東向きよりもさらに落ち着きのある環境になります。
むろん日照は期待出来ませんが、北西方向には東禅寺の豊かな緑なども望むことが出来るという魅力もありますね。

間取りとしては、日照良好な南東向き住戸の中心面積帯と比べると一回り小さくなりますが、それでも80㎡中盤が確保されていますし、中住戸ながら内廊下との間に吹抜を設けることで行灯部屋が生じていないというのが素晴らしいですね。

先ほどのプラン同様にバルコニー側ですら柱がアウトフレーム化されていないというのはこの単価帯・属性の物件としては非常に珍しいケースで、低層建のため柱が細いとはいえ、下り天井高が約2.1mというのも少々残念な点にはなります。

当プランは先ほどのプランに比べれば柱の食い込み自体は目立ちませんし、窓際の最も天井高が低い部分の手前に「ビルトインエアコン周りの下り部分」があり(一部の超高額物件においての例外はあるが、基本的にビルトインエアコン周囲は最高部より低くなるもの)、最大天井高2.5mからいきなり2.1mほどまで下がっているわけではないのはむしろ救いではあるのですが(むろんそれにより体積は下がるのですが、人間の目の特性上、急激な下り天井よりも緩やかな段になっている方が目立たないものです(※))、柱の食い込みなども影響してかスパンのわりに開口部幅の地味な物件ですし、立派な単価帯であることを考えるともうひと頑張り欲しかったという思いはありますね。

※これまでも何度か言及したことがありますが、これと似た現象で「最大天井高が10cm高いよりも下り天井高が10cm高い方が空間に広がりを感じる」というのがあると思います。そもそも二次元的にかなり大きなリビングならまだしも面積そこそこで天井高が高過ぎる(つまり上に伸び過ぎている)と床面積が畳数表示よりも小さく感じたりもするものですし、基本的には「凹凸が少なく、かつ、ほどよい形状」の居室が最も広く感じると思います。

なお、当プランは吹抜に加え、リビングスループランであるという点も大きな特徴の1つとなるでしょう。

廊下が1と2に分かれており洋室から外出するためにはリビングを通る必要はありますが、洋室全室がノンリビングインとなったことで独立性は高いものと出来ています。

洋室2はリビングと隣り合ってはいるので引き戸などで隣接させ、引き戸の開け閉めで2LDK的に使えるようにした方が良かったような印象もありますが、LDKで17.1畳というそこそこの大きさにはなっているので3LDKがマストという方には悪くないプランでしょう。
近年の80㎡台の3LDKで全室がノンリビングインというプランはけして多くはないですしね。

なお、プライバシー面で優れているとはいい難いのですが、玄関廊下は高額住戸らしいゆとりを感じるものとなっているのは良いですね。
どうせなら吹抜に向かって開口部を施して欲しかったのですが、吹抜は隣接プランにも面しているのでそうはいかなかったのでしょう。

なお、こういった低層物件での乾式壁は少々残念ではありますが、わりと複雑なフロアプランが採用された物件なので仕方ないのかもしれません。

坪単価は予定価格で約605万円。日照的に難のある方角ですし、前回の記事で書いたように物件内の最高単価が700万円ほどであることからしても思っていたよりも若干強めの印象になります。

緑が望め視界的にも良好であることが考慮されているところもあるかとは思いますが、イニシア高輪プレシアスコートやブリリア高輪レフィール(100㎡超はいいお値段だが80㎡台なんかはわりとこなれた水準のものもある)なんかと比べるとやはり高めの印象を受ける価格設定で、前回の記事で言及したように100㎡超のお部屋の単価設定とのバランスという意味でも少々の違和感がありますね。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター、水回りのシーザーストーン天板などはもちろんのこと、食器棚(キッチンバックカウンター)、LD及び主寝室のビルトインエアコン、タイル貼の廊下、そして全熱交換型の24時間換気など、高額物件として違和感のないものがそろっています。

扉はイタリア製天然木突板寄木を用いたものを使用していますし、専有部のデザインにも注目できる物件ですね。

管理費は331円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付ですがコンシェルジュサービスを導入しなかったためか超高額物件ながらかなり控えめな管理費単価を実現することが出来ています。

この物件の場合コンシェルジュを導入しても流石にそこまでは行かない気がしますが、こういった高額物件は600円/㎡程度でも何らおかしくなく80㎡程度のお部屋だと月々20,000円程度負担が小さくなるわけですのでいくら富裕層向けの物件とは言えども結構馬鹿にならない差だと思いますね。

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