ガーデンテラス大泉学園【落ち着き十分の駅徒歩5分】1階62㎡5,220万円(坪単価279万円)

ガーデンテラス大泉学園。

大泉学園駅徒歩5分の5階建総戸数25戸のマンションです。

同時期分譲になる駅徒歩1分のプラウド大泉学園ステーションフロントほどのインパクトこそありませんが、駅徒歩5分の利便性と落ち着きを両立させているという意味でこちらもかなり貴重なポジションと言えると思います。

線路から程よく内に入った第一種中高層住居専用地域と第一種低層住居専用地域に跨った住宅街に位置した物件で、当物件の敷地は第一種中高層住居専用地域が多くを占めますが、周囲のほとんどはより高さ制限の厳しい第一種低層住居専用地域になるので当物件の上層階は将来的にも視界抜けが保たれる可能性が高いです。

サンウッドの小規模物件にはなりますが、大泉学園駅はシティタワー大泉学園やプラウドタワー大泉学園という2本のタワマンを除くと小ぶりな物件が多いのでスケールの小ささはあまり気になりませんし、当物件は前述のように大泉学園駅徒歩5分圏内の中では珍しいほど落ち着きのある住宅街に位置しているのでこれ以上のスケールは望みづらいでしょうしね。

設計はクレオ、施工は白石建設です。

小規模物件なのでデザインやランドプランにそれほど特徴は見受けられないのですが、敷地自体が角地ですし、北側道路の向かいの子供家庭支援センターの敷地の周囲には桜並木などのある豊かな歩道状空地が施されているので、落ち着きのある住宅街に位置しているわりには広がりを感じることが出来るランドプランだと思います。

エントランスも道路からしっかりとセットバックされていますし、圧迫感のない造りですね。

公式ホームページ
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お部屋は62㎡の3LDK、南西角住戸です。どちらも接道してはいませんが、南側は第一種低層住居専用地域の戸建エリアになっており、低層階でも日照を得ることの出来るポジションです。

専用庭があるわけではないのですが、隣地境界との間には厚みのある植え込みが施されていることからも分かるように前建までの距離もわりと確保出来ています。

間取りとしては、60㎡台前半のかなりの狭小3LDKになります。ガーデンテラス大倉山プレミアムも60㎡台中心のプランニングでしたが、こちらも同様かそれよりも少し小さな感じのプランニングになるようですね。
落ち着きのあるポジションですしもう少しゆったり目であっても良かった印象がありますが、前述のプラウドとの競合なども加味してのものなのかもしれません。

ただそのように面積を絞ったがゆえかプランはかなり効率性を意識しているようで、三方角住戸というポジションを活かした玄関位置は非常に良いですね。

東側中央付近に玄関を設計出来ていることで廊下を一直線のコンパクトなものとしつつもプライバシー面への配慮を行うことが出来ていますし、この廊下の長さでベッドルーム2室がノンリビングインというのはかなり珍しいことです。

洗面所はリビングインになってしまっていますが、近年の傾向やこの面積帯であることからすれば致し方ないところですし、62㎡という面積を考えると非常に上手に纏まった印象のあるプランですね。

やはりLDだけでは10畳に達していないように思いますが、収納は違和感のない水準を確保出来ていますし、ベッドルーム1の引き戸を開くと違和感なく広々2LDKとして使える柔軟性の高さも魅力と言って良いと思います。

坪単価は279万円。上層階角住戸(ルーバル付)は坪単価330万円ほどになりますので低層階とは言え日照の得られる角住戸ということを考えるとまずまずの水準と言えるのではないでしょうか。

2016年に分譲された同じ駅徒歩5分(大泉通りの南側)のヴィークコート大泉学園並木テラスは平均坪単価約260万円、駅徒歩6分のプラウド大泉学園は平均坪単価約285万円という水準だったので、相場なりの値上がり感があるのは確かですし、面積を絞ったなりに気持ち単価高という印象もありますが、違和感のある水準ではありません。

設備仕様面は、少戸数ですのでディスポーザーがないのは当然のことですが、食洗機やトイレ手洗いカウンターもないのは意外でした。水回りの天然石天板仕様もありませんし、設備面でかなりのコストダウンが窺えてしまいます。

管理費は222円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数25戸という小スケールからすれば違和感のない水準でしょう。

駐車場は全3台でいずれも平置になります。

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