エクセレントシティ馬込ヒルズ【単価なりの拘りのデザイン】2階35㎡3,198万円(坪単価299万円)

続けて、エクセレントシティ馬込ヒルズ。

設計・施工はむろん新日本建設ですが、デザイン監修に佐藤宏尚建築デザイン事務所が起用されています。

エクセレントシティシリーズでデザイナーが表に出ているケースというのはエクセレントシティ自由が丘などほんの一部の物件だけですし、佐藤宏尚氏のデザインはかなりデザイン性の高いものなので少なからずインパクトがありますね。

エントランスホールからラウンジに至るまでの空間は間接照明の美しい和モダン空間で、シンプルながらも高級感のあるものです。

特にエントランスホールは物件スケール以上の広がりを感じることが出来るもので、エクセレントシティシリーズの中ではかなり高級感を意識して造られていることが伝わってきます。

前回のエクセレントシティ馬込ヒルズ

公式ホームページ
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お部屋は35㎡の1LDK(1R+S)、北向き中住戸です。北側はギリギリプレシスからはズレており正面方向は低層建物で構成されたポジションです。

北向きですので日照には期待出来ませんが、北傾斜の地なので建築基準法上の1階住戸でも一般的な2階住戸に近い感覚にはなるでしょうか。

間取りとしては、やや小ぶりな1LDKという形ですね。
当物件は南向きと東向きが中心になっているのですが、南向きの共用廊下を挟んだ北側にこういった北向きプランが設計されており、北向きらしいコンパクトなプランが用意されています。

南向きにも同じぐらいの面積帯のプランがありますし、30~70㎡台まで幅のあるプランニングがなされているあたりは非常にエクセレントシティシリーズらしさを感じる部分で、このような起伏ある駅徒歩9分の地で30㎡台のニーズがどこまで???、また、60~70㎡台のファミリータイプを検討する方にとっては住民属性の差なども気になる材料の1つになってくると思いますが、駅東のガーデンテラス馬込プレミアムなんかもそうであったように30㎡台のコンパクトプランを共存させることで販売単価を伸ばし、相対的にファミリータイプの単価を抑えることが出来る側面があるのも事実ですね。

当物件はガーデンテラス馬込ほどではない印象ですが、やはりコンパクトになればなるほど単価が相対的に高めに設定されています。

40㎡程度の1LDKではこうはいかないのでしょうが、30㎡中盤だとそれなりの単価にしやすいでしょう。まぁ、前述のようにこのポジションでこの大きさという点は少々の難しさがあるとは思いますが…。

さて肝心のプランですが、やはり柱位置が影響し先ほどのプラン同様にギロチン天井が生じていますが、柱の食い込み自体は少なくこの面積帯ながらスパンがしっかりと確保されているのは良い材料でしょう。

ただ、この面積帯であればもっと廊下は短くても良かった気がしますし、サービスルームがLDと一体利用出来ない位置にあるのも残念に感じます。

寝室の独立性を高めたい方にはこの方が良いとは思いますが、結局はリビングインなわけですし、このような小ぶりな1LDK(1R+S)であることを考えると、LDとつなげて使うことで空間的な広がりを出せる設計の方が魅力的だったように思いますね。

なお、専有面積のわりに収納は充実している印象です。

坪単価は299万円。専有面積をかなり絞っているわりには単価はそれほどではないのですが、北向きの1階であることが影響しているのは言うまでもありません。

南向きは2階(建築基準法上)でも坪単価330万円ほどですし、やはりコンパクトなりの単価設定になっていると感じますね。

ちなみに、こういった面積帯に幅のある物件というのは全くと言っていいほど「平均坪単価」が意味をなさないので住戸単位で吟味することはより大切です。

設備仕様面は、ディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、フィオレストーンのキッチン天板、エクセレントウォーターなど違和感のないものになっています。

管理費は331円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですしスケール的にもそんなに小さな物件ではありませんので少々割高感がありますね。

駐車場は全11台で1台の平置を除き機械式になります。

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