千住ザ・タワー【絶品のワイドスパン】9階57㎡5,500万円台(予定)(坪単価318万円)

続けて、千住ザ・タワー。

設計は梓設計、施工はフジタで制震構造が採用されています。

数は少ないですが最小25㎡~のプランニングですし、50~60㎡台もわりとたくさん用意された総戸数184戸というスケールはタワマンにしては小ぶりで、共用施設は最低限になります。
エントランスラウンジ、集会室の他に屋上テラスがある程度ですね。

ただ、屋上テラスからは隅田川の花火大会やスカイツリーに加え、富士山も一望出来、周囲に高い建物がほとんどないこの地だからこその眺めが楽しめます。

デザイン面はやはりザ・パークハウス西新宿タワー60(同じく施工はフジタ)を彷彿させる白を基調としたシンプルなものなのですが、高さはそれほどでないにしろコーナー部分に幅のあるダイレクトサッシをふんだんに用いたことで透明感のある仕上がりになっており、個人的には好感の持てる仕上がりです。

1階の大部分にはスーパーが入ることも影響し、エントランス周りの空間はけして豊かなものではありませんし、エントランスは2層吹抜などにもなっていないので三次元的にも物足りなさがあるのは否定しませんが、総戸数184戸というスケールでも各階ゴミ置場が採用されていますし、コンシェルジュサービス、24時間有人管理も導入されるなど高額物件なりのパフォーマンスが実現しています。

その分、管理費は510円/㎡とベラボーに高いけどもねぇ…。この水準だと80㎡ともなると管理費だけで4万円超えになるので結構強烈です…。

前回の千住ザ・タワー

公式ホームページ
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お部屋は57㎡の2LDK、北西角住戸です。9階になると北側・西側共に前建を越えてくるので、わりと先まで「抜け」が得られる上々のポジションになります。日照は西日が中心にはなりますが、この大きさのお部屋のランドマークタワマンであれば全く気になりませんし(あくまで資産価値的な話で、あとはもちろん住む方次第)、ノン南向きゆえのワイドスパン設計がとっても魅力的なプランでもありますね。
プラウドタワー立川の北向き住戸を思い出す感じで、東西に長い敷地形状に全方位に住戸が設けられたタワマンが設計される場合にはこういったワイドスパンプランが実現することがあります。

北側はバルコニーの奥行がかなり短くはなっているものの、LDのダイレクトサッシのさらに外側となる空中部分に柱・梁がアウトフレーム化された素晴らしい設計で、このようなワイドスパンで柱の影響がほとんどない設計は本当に素晴らしいものと言えます。

前回の記事で書いたように三次元構造は強調できるようなものでこそありませんが、タワマンの角住戸ながらこちらも玄関位置が非常に素晴らしいですし、ランドマークタワーの角住戸にこのような面積帯の優れたプランがあるというのは非常に珍しいことでこのような面積帯を望んでいた方にとっては千載一遇のお部屋と言っても言い過ぎではないと思います。

北東角住戸も同じような面積帯・プランニングになりますので、物件内では特段希少性があるわけではないのですが、一般的には凄く貴重なプランですし、ましてそれが駅前ランドマークタワーにあるのですからこの面積帯をお望みの方にとってはまたとないお部屋になるはずです。

坪単価は予定価格で約318万円。パークホームズ北千住アドーアの中層階(この階はパークホームズの中層と同じぐらいの高さ)と同じぐらいの単価水準であり、立地やランドマークタワーであるのはもちろんのこと、プラン面の素晴らしさも考慮するとかなり魅力のある水準と言えるでしょう。

北千住ではNO.1になることが確実な物件とは言え、賃料単価がそこまで伸びるとは思いませんし、利回りから逆算した場合にはけしてお安い水準とは思いませんが、土地柄的にタワマンにしては実需が旺盛な物件になるはずで、実需で検討するのであればこのお部屋のこの単価はかなり魅力があるように思いますね。
この水準ならば将来に渡りそうそう下落することはないように思います。
まぁ、ランニングはとっても高くつきますけども…。

アトラスタワー北千住はやはり総戸数160戸というスケールなので直近の成約事例は少なく、事例としても坪単価250万円程度になりますが、既に築15年が経過していますし、新築のここが坪単価300万円ちょっとならば悪くないでしょう。

なお、当物件の南向き低層階は前建の影響が強いため20~40㎡台のさらにコンパクトな中住戸がプランニングされているのですが、25㎡が坪単価450万円前後、40㎡台でも坪単価400万円前後と足元を見た単価水準になっているので、この50㎡台の角住戸はかなりこなれていますよね。

設備仕様面は、多くを占めるスーペリア住戸(~27階、かつ、50㎡以上)で、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、フィオレストーンの水回り天板と可もなく不可もなくという感じです。28階以上のプレミアム住戸になるとLDにビルトインエアコンなどがついたワンランク上の仕様になります。

駐車場は全64台ですが、うち24台は店舗優先になっており、駅前タワマンなりにかなり少ないですね。

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