クオス港北ニュータウンステーションヴィラ【「散歩道」沿いの駅徒歩3分】6階82㎡6,780万円(坪単価275万円)

クオス港北ニュータウンステーションヴィラ。

中川駅徒歩3分の7階建総戸数40戸のマンションです。

先日、あざみ野~新百合ヶ丘駅間の延伸が発表されたブルーライン沿いの物件になります。

中川駅は、センター北駅の隣という利便性と駅前ながら落ち着きのある環境が実現しているという点が「売り」になるはずで、山崎公園、牛久保西公園、烏山公園など近隣の緑の豊かさもかなりのものがありますね。

中川駅界隈で分譲マンションが供給されるのは2013年のパークホームズ港北ニュータウン中川以来のことになりますので、この界隈に地縁のある方にとっては特に気になるマンションということになってくるのではないかと思います。

敷地南側はそのパークホームズなどと同じで駅から続く遊歩道(花と緑の散歩道)に面しているのも少なからず魅力となるでしょう。

設計は西尾建築設計、施工は福田組です。

外観に大きな特徴はありませんが、クオスシリーズらしいシックな色味を用いたツートンカラーで、特に基壇部エントランス周りに重厚感のあるタイルが用いられているのが印象的ですね。

スケール感のある物件ではないので敷地内の植栽は今一つですし、ランドプランにも特筆すべき点はありませんが、花と緑の散歩道に面していますし、北東面も接道した敷地なので無理なく歩車分離出来ているのも良い材料になります。

公式ホームページ
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お部屋は82㎡の3LDK、東角住戸です。南東方向には同じような高さのマンションがありますが、東~北東にかけては戸建を中心とした低層住宅街を望む開放感の高いポジションになります。
室内の日照時間はイマイチですが、ルーバルに出れば南方向からの日照もそこそこ得られるでしょう。

間取りとしては、そのようなルーバル付の特殊プランで、居室配置もかなり個性的ですね。

ルーバルがLDに面していないあたりに少々のチグハグさを感じてはしまうのですが、角住戸にしては廊下をほどよい長さに抑えることが出来ていますし、面積帯ならではのゆとりを感じることが出来るプランです。

LDの13.1畳はけして大きなものではないのですが、主寝室は7.8畳、洋室2が6.8畳と最近の物件にしては珍しいほどベッドルームを大きくした設計で、門扉こそありませんが大きなエスコートポーチやルーバルも相まって特殊住戸ならではの豊かさを感じることが出来るのではないかと思います。

LDが二面採光でないのは少々残念ですし、洋室2の引き戸の開きも中途半端ではあるのですが、北東側にもしっかりとした開口部が設けられた特色豊かなプランですね。

坪単価は275万円。特殊プランですし、眺望面での魅力もあるので一般プランと比べもう少し上の水準なのかと思いましたが、大きく変わらない単価設定になりますね。

このような価格設定は中小デベ物件特有のもので、「グロスの嵩む80㎡超」ということが少なからず影響しているのでしょう。
こういったエリアの「マンションの大き目のプラン」は近隣の戸建との競合が激しくなりますし、いくら物件内で条件の良いお部屋とは言え単価は伸ばしづらくなるものですしね。

駅近とは言え中川駅でノンファミリータイプの需要がどれほどあるのかという疑問もなくはないのですが、当物件には50㎡台の2LDKなども用意されており、逆にそういったプランの方が戸建などとの競合がなく売りやすいところもあるにはあるでしょう。

なお、前述のように中川駅では久々の分譲マンションの供給で2013年のパークホームズ港北ニュータウン中川は平均坪単価約210万円という水準だったので当物件は平均で見ても2割以上高い水準になります。
散歩道沿いの特長あるポジションですし、高騰する相場並ではあると思いますが、この単価水準ではファミリータイプのみのプランニングとするのはデベロッパーにとってはリスキーなのでしょうね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、この価格帯の物件ですので水回りの天然石天板仕様などの高級感のあるものも見当たりません。ただ、食洗機に加えトイレ手洗いカウンターがついているので悪くないでしょう。

管理費は215円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数40戸という小ぶりなスケールであることを考えると200円/㎡を超えるのは仕方ないところでしょうね。

駐車場は全8台で、身障者用の平置1台を除いた7台が機械式になります。

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