パークコート文京小石川ザ・タワー【凄過ぎる駅直結】38階94㎡19,280万円(予定)(坪単価681万円)

パークコート文京小石川ザ・タワー。

春日駅徒歩1分、後楽園駅徒歩2分、水道橋駅徒歩12分の40階建総戸数577戸(事業協力者住戸187戸含む。他店舗28戸、事務所19戸)のタワーレジデンスです。

言わずもがなな文京区最大・最高層の再開発タワーなのですが、とりわけ魅力に感じるのは春日駅に地下で直結しており、改札出てすぐのところにマンションエントランス(6階)直通のエレベーター(むろんその手前に大層ご立派なセキュリティゲートがありますし、小さいながらもラウンジまであります)が施されている点でしょうか。

駅直結の物件はそこそこありますが、ここまでお誂え向きなところにエントランスゲートがあるケースは貴重ですし、マンションエントランスが開放感抜群の6階というのも素晴らしい点ですね。

住戸にたどり着くまでにはむろん6階を経由する必要があるのでそういった面倒くささがあるにはあるのですが、2層吹抜でアクアガーデンに面したグランドロビーは半端ない開放感がありますし、コリドーラウンジも含め本当に優雅な空間が広がっているので、むしろ積極的に立ち寄りたいぐらいではないでしょうか。

「エレベーター乗り換えるのが面倒なんだよ~」とか言いながら、来客に豪華過ぎる共用部を自慢するのはやめましょう(笑)。

公式ホームページ
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お部屋は94㎡の4LDK、北東角住戸です。文京区らしくいずれの方角にも高い建物はないので、奥行のあるパノラマビューが楽しめますし、東方向にはスカイツリーや上野恩賜公園なども望める素晴らしいポジションになります。

間取りとしてはむろんメニュープランとして3LDKが用意されてはいるのですが、基本が4LDKとなっているのは珍しく感じます。

なお、当物件は上述のように事業協力者住戸(知っている人は知っている「広義」のものね)が多く、102㎡という大きさがある23階以上の南東角で一般分譲されるのは25階と27階のみですので、39階のプレミアムフロア(40階はスカイデッキやラウンジなどで住戸はない)を除くとその南東角プランの次に大きなものがこちらということになります。

それで肝心のプランについてですが、このレベルの高額タワーであることを前提にすると残念に感じてしまうのがやはり開口部ですね。

東面は基本的に逆梁なのですが、コーナーサッシ周りから北面にかけては順梁になっており、窓際は2.1mの下り天井(梁)という設計になります。

2.1mの下り天井はタワマンとしては一般的ですが、このクラスの物件としては物足りなさがありますし、コーナー部分の「柱間隔が短めな点」も残念に感じます。

タワマンの角住戸を見慣れている方であれば一目瞭然かとは思いますが、構造次第で柱をもっと離し、コーナーサッシをもっとワイドなものにすることが出来るのです。

このような柱位置になったことで北面だけでなく東面にも柱の食い込みが顕著なプランになってしまっていますし、4LDKとは言えLDがこの柱の食い込みで13.5畳しかないのはどうなのかなと…。

外観がゴツゴツしてしまうのを避けるために梁を空中に出していないというのもあるとは思いますが、柱だけならバルコニー位置などを工夫することでもっとアウトフレーム化出来たはずですし、開放感や開口部に重きを置くことがすくなくない三井不動産(ここは三菱地所と新日鉄興和とのJV)の高額タワマンでのこのパフォーマンスは率直に言って期待していたものではなかったですね。

パークコート浜離宮ザ・タワーぐらいまでは非常に良かったのですが、パークシティ武蔵小山ザ・タワーあたりからおかしな感じになってきています…。

これまでが素晴らし過ぎただけと言えなくもないのですが、ここは本当に二度と出ないであろう立地の物件ですので、余計にそこを極めたものとして欲しかった、そういう思いがあります。
まぁ、二度と出ないであろう立地の物件ですので将来的にも競合が生じる可能性が低いですし、近隣実需層にはタワマンに目が肥えた方が少ないということがこのようなパフォーマンスを可能にしているのかもしれません。

熱くなり過ぎました…(汗)。

一方で、良い点としては玄関位置がありますね。ゆとりある面積帯の超高額住戸らしく廊下は優雅に設計されているので効率性は特段高くはありませんが、タワマンの角住戸にしては玄関位置が優れているので各居室や水回りの配置なども申し分ありません。

当物件は80㎡台のプランだと浴室が1418になっているのでこのプランは1620である点も魅力になるでしょう。

坪単価は予定価格で681万円。むろん文京区では出色の水準にはなりますが、上から二層目の38階でのこの単価は思っていたよりもこなれていました。

開口部はさておき、上述のように本当にスペシャルな立地と駅直結性に加え、眺望もお見事なお部屋になりますからね。

南東角がほとんど一般分譲されず、プレミアム住戸(角住戸は一般分譲なし)を除くとこの住戸が一番良いぐらいの感覚になりますのでもっと「プレミアム」が乗っかっていてもおかしくなかったと思います。

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