アールブラン高津レジデンス【高津区と言えばモリモト】4階74㎡6,100万円(坪単価273万円)

アールブラン高津レジデンス。

高津駅徒歩11分、溝の口駅及び武蔵溝ノ口駅徒歩18分の6階建総戸数88戸のマンションです。高津駅よりも遠くなるのであまり意味はありませんが、二子新地駅も徒歩16~17分と言ったところでしょうか。

ポジションは高津駅から府中街道を東に向かい先行して分譲中のプレシス高津のさらに少し先になります。

プレシス同様に府中街道に面した敷地にはなりますが、敷地形状的に府中街道の影響を受けるのは一部の住戸のみですし、南側もプレシスとは異なり戸建などの低層建物が中心となっているため魅力は少なくありません。

駅距離は少々ありますが、近隣には二ヶ領用水が流れ、多摩川河川敷までもほど近い環境面での魅力も少なくないポジションになります。

公式ホームページ
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お部屋は74㎡の2LDK+S、南西角住戸です。前述のように南側のエリアは戸建を中心とした低層住宅街になっており、日照だけでなく視界抜けも得られる心地よいポジションになります。

間取りとしては、角住戸としては小ぶりな印象のあるものになりますね。
物件内でもかなり条件の良いポジションになりますのでひと昔前であれば80㎡前後となっていても何らおかしくなかったのですが、中住戸の多くが60㎡台となっていることからも分かるようにグロス価格の嵩みを抑えることを強く意識した物件ということになるでしょう。

ただ、そういったやや小ぶりな角住戸なりに設計面には工夫がみられ、玄関廊下は角住戸としてベストに近いものとなっています。

プライバシー面に配慮されたクランク動線ながら廊下を一直線に出来ているので無駄な面積が少なくLD単体で14.6畳を確保するなどいずれの居室畳数もしっかりとしています(LDの入口付近には実質的な廊下部分が大き目に混入してはいますがそれでも14.6畳は大きい)。

収納は気持ち少なめな印象にはなりますが、それでも違和感のある水準ではなく、一般的な75㎡以上の角住戸と大差ない使い勝手があるように思います。

一方で残念なのはやはり南側の柱の食い込みですね。
当物件は南側が敷地形状に沿って雁行設計になっており、先端部にあたる当プランは柱を逃がすのが難しかったようです。

柱による面積消費はけして大きなものではありませんが、柱が食い込んだことで室内窓際の梁(下り天井)のデッパリがわりと目立っています。

坪単価は273万円。プレシスの上層階角住戸と大差のない水準になります。駅徒歩10分圏内か否かというのは大きな違いになってくるとは思いますが、南面条件はこちらの方がかなり優れていますし、モリモト物件ならではのデザイン性の高さなども考慮するとこの水準は納得でしょう。

プレシス高津もプレシスシリーズにしては設計・デザイン面でかなり見所のある物件だったのですが、流石にモリモト物件だと相手が悪い印象になりますね。
この物件の存在があるからか(近隣にはモリモト物件が多いからか)ホワイトマークス溝の口もかなりデザイン性の高いものに仕上がっていますし、このエリアは全体的にデザインレベルが高くなっています。

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