ブリリア練馬高野台【なかなか際どいランドプラン】2階68㎡4,948万円(坪単価239万円)

続けて、ブリリア練馬高野台。

設計・施工は長谷工で直床どす…。なるほど…。

こういったほどほどのスケールの物件で長谷工が起用されること自体そんなに多くはないので若干の違和感みたいなものがあったのですが、直床ということでむしろシックリくるというかなんというか…。

坪単価400万円超の高額物件でも長谷工が普通に起用される時代ですし、常々言っているように長谷工はデベロッパーの意向次第で様々なパフォーマンスを実現できる日本有数のマンションゼネコンですので、長谷工の起用はけして悪いとは思いませんが、敷地面積2,500㎡ほどの大きさしかない正方形に近い敷地形状で南向きの棟(A棟)の背後(北側)にさらに南向き(C棟)が設計されているのも珍しいですし、なかなかに特殊な物件ですね。

A棟とC棟の間には植栽豊かなパティオを施すことでカバーしているようですが、バルコニー先端から共用廊下の端までは10mに満たないはずで結構近いですね。
確かに、敷地南側は南側で隣接地に5階建のマンションがあるのでC棟の西寄りに位置したお部屋なんかを見ているとこの設計を採用した意図が分かる気はするのですが、いずれにしろ敷地形状と囲まれ感はネックとなるであろう物件です。

高さ制限などがある中、容積率200%を全うすることの難しさがあるのは間違いありませんが、C棟を東向きの棟(B棟)の西側に「西向き」に設計し、そのさらに西側敷地北西部分にガーデンと駐車場を配置するのがむしろオーソドックスなランドプランだと思いますが、少しでも南向きを増やすことを心がけた結果なのかもしれません。

なお、共用空間としては、パティオ以外に敷地北東部にコーナーガーデンが施されますし、ラウンジもエントランスラウンジに加えスタディルーム的に使えるマルチラウンジもあるので、総戸数77戸という数字から受ける印象以上に充実していると言って良いでしょう。

前回のブリリア練馬高野台

公式ホームページ
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お部屋はA棟の68㎡の3LDK、南向き中住戸です。南側は接道しておらず5階建のサイレントヒル高野台がありますので、視界的に芳しいものではありません。しかしながらサイレントヒルの上階はこちらの物件の先ほど取り上げたプランのように上階がセットバックされていますので圧迫感は少なく低層階でも日照を得ることは可能です。

また、当物件のA棟の1階住戸には奥行のある専用庭が設けられていることからも分かるように敷地端まではある程度距離も確保されています。

間取りとしては、70㎡に満たないやや小ぶりな3LDKになります。
当物件は3LDKが中心ではありますが、ほとんどが60㎡台になっており70㎡超はわずかしかありません。前回の記事で書いたように落ち着きもあるポジションですのでもう少しゆったり目でも良かった印象がありますが、そこはやはり販売のしやすさ(デベロッパーの販売単価の追求)が影響しているということでしょうか。

そんなやや小ぶりな3LDKで共用廊下側の柱の食い込みも普通にありますが、専有面積に占める居室畳数割合は72.7%((10.8畳+3.4畳+6.0畳+5.5畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷68.44㎡)と田の字ベースの中住戸なりに高い水準で、収納もわりとしっかりしていますね。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

玄関を共用廊下からしっかりと窪ますことでアルコーブ的なゆとりを確保することが出来ていますし、ウォールドア×連窓サッシが採用されたバルコニー周りも評価出来る点になります。

坪単価は239万円。日照は得られても視界面が芳しいとは言えない低層階住戸ということもあり単価は弱めですね。南向きの上層階住戸は坪単価270~280万円という水準なのでわりと視界面がしっかりと考慮された結果と言えます。

近年、近隣ではファミリータイプ物件の供給がなく比較対象として適切なものがないのですが、2007年のプチバブル期に供給されたクレアホームズ練馬高野台の平均坪単価約235万円からすると大きな違和感はないでしょう。

クレアホームズは石神井川の桜並木に面した好ポジションで、そのあたりを考慮すると当物件は面積を絞ったなりに若干強めになっている気もしなくはないですが…。

設備仕様面は、ファミリータイプ中心の総戸数73戸というスケールがありながらディスポーザーがないのは残念ですね。
食洗機こそついていますが、水回りの天然石天板仕様どころかトイレ手洗いカウンターさえもなく、平均坪単価250万円を超える物件としては最低限の仕様という感じになります。マンション価格が頭打ち、かつ、売れ行き不振で採算が厳しいのかもしれませんね。
東京建物はブリリアシティ石神井台で失敗してしまいましたし、「パフォーマンスを下げても価格を抑えたい」と言う意識があるのかもしれません。

管理費は265円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですので総戸数73戸というスケールからしても割高感があります。確かに植栽は豊かな方ではありますが、もう少しスケールメリットを感じることの出来る水準であって欲しかったですね。

駐車場は身障者用を含む全21台で全て平置になります。
C棟の1階部分なども駐車場になっており、そういった意味では敷地を上手に使っている印象がありますね。

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