ユニーブル下目黒【南面が林試の森公園という希少性】2階69㎡7,698万円(坪単価368万円)

ユニーブル下目黒。

武蔵小山駅徒歩11分、目黒駅徒歩22分の5階建総戸数26戸のマンションです。

少々駅距離のある小規模物件ですが、林試の森公園に隣接しているという非常に稀なポジションになります。

林試の森公園に面していること自体非常に稀なのですが、その上当物件は南面が面しているという本当にスペシャルな立地の物件になりますね。

一昨年に取り上げた超個性的な高級賃貸物件月光町アパートメントは駅距離のわりにはなかなかの賃料水準になっていますし、駅距離では測れない魅力が少なくないエリアになります。

設計は三輪設計、施工は麦島建設になります。
敷地形状的に林試の森公園を望む南向き住戸はおよそ半分ほどで、残りの約半分は東向きになるのですが、その東向き住戸の低層階は周囲の建物との関係ゆえか、ガラス手摺が採用されておらず、その部分(エントランス上部になる)のデザインに若干の垢抜けなさを感じたりもしますが、それ以外の部分はガラス手摺中心になっており、特に林試の森公園側(南側)からの当物件の佇まいはなかなか魅力的なものになりそうです。

エントランスホール内部は小規模物件なりのものという印象で特筆すべき点は見当たりませんが、スケールなりに違和感なく纏まっている印象になりますね。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡弱の2LDK+S、南東角住戸です。南側はもちろん林試の森公園ですが、公園は石垣の上にありますので、当住戸からは公園を見上げるような形になります。

ただ、公園(石垣)との間には羅漢寺川プロムナード(緑道)があるので、緑の深い林試の森公園に面していても日照はそこそこ得られるでしょうし、低層階であっても非常に貴重なポジションであるのは間違いありません。

間取りとしては、中小デベロッパーなりという印象のあるやや小ぶりな角住戸になります。
これだけの立地の南東角住戸ということを考えれば小さくとも70㎡を確保して欲しかったという思いはあるのですが、この大きさでもグロス価格はかなりの水準になりますし、小規模物件ゆえに共用部等に億ションであっても違和感のないパフォーマンスを実現するのは容易ではないでしょうからこのぐらいのほどほどの面積帯とするのが無難なのでしょうね。

そのため面積自体に大きな違和感はないのですが、けして大きくない面積帯であることを考えると玄関廊下はもう少し効率的な設計を心掛けて欲しかったという思いはありますね。

主開口部のある南側ですら柱はアウトフレーム化されておらず、69㎡の平均的なプランよりも効率性にやや欠けるため、LDKで13.5畳という大きさしか確保出来ていません。

LDKで13.5畳として纏めて表記していることからするとデベロッパー側も狭いことを気にしているようですし、入口付近の実質的な廊下部分も結構大きいので少々手狭感があるでしょうね。

また、せっかくの林試の森公園隣接というポジションからすると南面には連窓サッシを採用して欲しかったというのが正直なところになります。

坪単価は368万円。林試の森公園に面しているとは言え、低層階ということで単価はわりと目に優しい水準になっています。

わずかながら駅徒歩10分圏内にならないという点も影響してはいるのでしょうが、この環境の物件というのは本当になかなかないものですので中小デベ物件らしい現実的な水準と言えると思います。

サンクレイドル目黒林試の森公園は林試の森公園が望めないお部屋でも坪単価400万円を超えており少々強気な印象のある設定だったのですが、こちらはむしろ控えめな印象があります。やはり昨今の市況の悪さが少なからず影響しているのでしょう。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、水回りのフィオレストーン天板、トイレ手洗いカウンター、浴室フラットラインLED照明など、単価なりに充実したものになっています。

管理費は305円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしながら300円/㎡を超えてしまっているのはちょっと残念ですがスケール的なものを考えると致し方ない水準でしょう。

駐車場は全7台で身障者用の平置を除いた6台は機械式になります。

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