ルフォン市川一丁目ザ・タワー&レジデンス【貴重な高さの最上階のわりには】18階87㎡8,898万円(坪単価338万円)

ルフォン市川一丁目ザ・タワー&レジデンス。

市川駅徒歩4分、市川真間駅徒歩5分の18階建総戸数109戸のマンションです。

先行するプラウド市川マークスに続きこちらもようやく分譲開始となります。リリースから販売開始までには結構時間がかかった印象で、南面の被り具合(日照難)が少なからず影響を与えているように思いますが、市川駅界隈の18階建はアイリンクタウン市川ザ・タワーズ(45階建)に次ぐ高さのあるマンションになりますし、プラウドよりもさらに駅に近い利便性に関しても申し分のない物件と言えるでしょう。

なお、当物件は18階建のタワー棟と7階建のレジデンス棟の2棟構成になっています。
2棟構成で総戸数109戸という数字からも分かるようにタワーはペンシル感があるのですが、レジデンス棟のある敷地東側(手児奈通りから奥まった部分)は北側の第一種住居地域への日影規制に配慮する必要がありますし、こういった2棟構成になるのは仕方のないところでしょうか。

公式ホームページ
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お部屋はタワー棟の87㎡の4LDK、南西角住戸です。敷地西側に位置するタワー棟の南西端ということで敷地南側のメゾン市川の影響はなく(この最上階住戸ならばそもそも高さ的に影響がありません)、花火も望むことの出来る申し分のないポジションです。

間取りとしては物件で最も大きなものになっており、条件の良いポジションなりの豊かなプランと言えるでしょうか。

プラウド市川マークスの最上階南西角は100㎡というさらに大きなものでしたが、このプランは最上階だけでなく14~18階の5フロアに設計されており昨今の狭小トレンド下においてはこのプランも大きな方であるのは間違いありません。

ただ、間取りに関しては基本プランとして3LDKでなく4LDKが採用されていますし、少々風変わりなものになります。
視界条件に優れた角住戸であることを考えるとLDの位置が微妙ですよね(汗)。

洋室2の引き戸を開くことは出来ますが、扉一枚分は残ってしまいますし、メニュープランにも「この部分をLDに吸収した3LDK」がないのはなぜ???(「2LDK」はありますが…)

南側の開口部が柱もある大きなバルコニーによって南端から結構後退していることを考えても、西側の足元から天井付近までのこのワイドなハイサッシは当プラン及び当物件の大きな売りの1つだと思うのでなぜにこれを活かしたプランニングにしていないのか疑問が残ります。

南面の開口部が奥行のあるバルコニーに面しているのは空間的な広がりという意味で評価出来る点になるのですが、タワマンの眺望や開放感を活かすという意味ではダイレクトサッシも大きな要素になりますし、やや勿体ない印象になりますね。

真夏の西日がきついのは言うまでもありませんが、それを気にしての設計なのであればそもそも西側にこんな大きな開口部を設ける必要はないわけですし…。

一方で、全体の居室配置は良好です。
見ての通り玄関が内廊下のかなり深い位置まで来ており、お手本のような逆T字型の廊下を設計することが出来ているので洋室3室はプライバシーへの配慮も申し分のないきれいなノンリビングイン設計になっています。

坪単価は338万円。想定していたよりも控えめでした。
エクセレントシティ市川ステーシアは分譲当時記事内言及したようにここ数年の相場高騰の影響をほとんど感じない価格設定で、上層階住戸でも坪単価260万円ほどだったのでそれと比べるとやはりかなり高額にはなるのですが、14~15階建までの物件が多い中での当物件の16~18階は頭1つ抜けた高層フロアと言えるわけですし、プラウド市川マークスの最上階(14階)の南西角が坪単価421万円(中住戸でも375万円)という水準(ブログでも書いているように「やり過ぎ」の水準ではありましたが…)だったことを考えても、この単価は意外でした。

当物件は前述のように中層階以下の南向き住戸の多くは南側が塞がれてしまっているので、特にこういった高層階南向き住戸は「プレミアム」が大きく乗っかるのが普通なはずでそういう意味でも思っていたよりも目に優しかったです。

プラウドが高過ぎと言ってしまえばそれまでなのかもしれませんが、14階以上はプレミアムプランということで最大天井高も2.6mという上々の水準を確保していますし、プレミアムプランなのに「プレミアム」を上手に乗せられていない少々不思議なケースと言えるでしょう。

それだけ市況が芳しくないということでもあるのでしょうが…。

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