ルフォン市川一丁目ザ・タワー&レジデンス【最大天井高2.7mのレジデンス棟】2階55㎡3,998万円(坪単価240万円)

続けて、ルフォン市川一丁目ザ・タワー&レジデンス。

設計・施工は高松建設です。制振や免震など特殊な構造こそ採用されていませんが、建築基準法で定められた基準(地震力)の1.15倍で設計されているので18階建としては上々のものとなるでしょう(7階建の低層棟も同じ基準のようですのでそちらはよりレアなものと言えるでしょう)。

また、設計面での最大の特長は前回の記事でも言及した周囲の用途地域(日影規制)を考慮したタワー棟とレジデンス棟の2棟構成なのですが、その2棟を結ぶ中間点にはシェアラウンジや中庭などの共用部が施されています。

南側は10階建のメゾン市川に塞がれたポジションなので、開放感のある空間とは言えませんが、総戸数109戸というそこまで大きなスケールでないことを考えればこういった空間があるのは1つの長所と言えますし、そもそも市川駅前はアイリンクタウン市川ザ・タワーズ以外にスケールのある物件は存在せず、総戸数100戸クラスも数えるほどしかないのでそれなりの強みにはなってくるはずです。

なお、デザイン監修はレジデンシャルデザインで、パークホームズ立川錦町などの実績のある会社になります。

外観的な特徴としては14階以上のプレミアムフロアに設けられた高さ・幅のあるダイレクトサッシです、室内から見るとサッシの枠が結構存在感があるのが少々残念ですが、「タワー」の名に恥じないもので外観的にも透明感や高級感を演出するための一助になっていると言えます。

なお、タワー棟は内廊下設計になっていますし、タワーらしい差別化要素が盛り込まれている点も好感が持てますね。
市川ザ・タワーズは外廊下ですし、内廊下の分譲マンションと言うと市川ザ・レジデンスのアーバンレジデンス棟とかぐらいしか思い当たらないのでエリア内では貴重です。

前回のルフォン市川一丁目ザ・タワー&レジデンス

公式ホームページ
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お部屋はレジデンス棟の55㎡の2LDK、南向き中住戸です。低層階なのでメゾン市川の影響が大きいのは言うまでもないのですが、利便性の高いポジションですし、こういった面積帯は日照が得られなくともファミリータイプほど資産価値への影響は生じませんので、実際にお住まいになる際にあまり日照を必要としていないのであればそれほど気にする必要はないでしょう。

また、敷地東側の奥まったポジションゆえに駅近物件でありながら落ち着きがあるというのも1つの長所にはなってくるでしょう。

間取りとしては、至極一般的な大きさの2LDKでプラン的にもオーソドックスな印象のあるものです。

ただ、一般的なプランと少々異なるのはクランクインの廊下とリビングインの洗面浴室ですね。

こういった専有部形状の2LDKならば玄関廊下は一直線とし、洋室1の廊下の向かいに「洗面浴室+トイレ」があるのが一般的です。

ただ、そのようにすると廊下は現状よりも南側深い位置まで伸ばす必要があるでしょうし、プライバシー面を重視するのであればこのような形もありなのかもしれません。

洗面所がリビングインなのは玉に瑕ですが、柱もきれいにアウトフレーム化されたプランですし、効率性も高い方でしょう。

なお、レジデンス棟(最上階除く)は最大天井高2.7mを確保しており、こういった低層物件としては非常に珍しい優雅な三次元構造が採用されています(湾岸タワマンなどでは一般フロアでも2.7mのものがたまにあります)。南面条件の悪さがこういった好構造採用の原動力となったのは間違いないはずですが、それを加味しても少なからず差別化要素として機能すると思います。
10cm程度では肉眼でそこまで差はないものですが、平均的な2.5mと比べ20cmもの差が出てくると肉眼でも明らかな差を感じるものですね。

先日のザ・パークハウス高輪フォートの記事で書いたようにあまり二次元的に広くないお部屋の場合、上に伸び過ぎると(天井高が高くなり過ぎると)畳数表示よりも床面積が狭く感じるという弊害がなくはないのですが、3mとかメゾネット(吹抜)とかでない限りはその影響もほとんどないと思います。

坪単価は240万円。南面の塞がれ感と日照の悪さが考慮された水準と言えます。
前述のようにファミリータイプだと日照的に厳しいと感じる方も多そうですが、これだけ利便性の高いポジションですので、もちろん何を重視するかにもよりますがこの面積帯でのこの単価ならば悪くないように思います。

レジデンス棟は内廊下でこそありませんが、完全アウトフレームに加え、最大天井高2.7mという二次元・三次元的に申し分のないプランですからね。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、そしてキッチンは天板だけでなく側板までが天然石ということで、単価帯なりの高級感のあるものです。浴室照明にはフラットラインLED照明が採用されており、デザイン面にも気を使っている様子が窺えます。

管理費は220円/㎡。タワー棟は内廊下なので、一律の管理費設定はレジデンス棟との間に多少の不公平感もなくはないですが、内廊下住戸と外廊下住戸で差のある設定にはならないのが普通ですし、そもそもディスポーザー付でのこの水準は総戸数109戸というスケールメリットがしっかりと活かされている印象があります。

タワーとしては各階ゴミ置場がないのは残念ですが、このスケールで導入してしまうと管理費はかなり高騰してしまいますので致し方ないところでしょう。30階建総戸数200戸程度のタワマンでも各階ゴミ置場がないものも中にはありますしね。

駐車場は全34台で地下の機械式になります。

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