プレミスト東京王子【複合開発ゆえの全戸南面リバーフロント】7階71㎡4,110万円(坪単価192万円)

昨日アップする手筈になっていたのですが、予約投稿日時の設定を間違えていました…。
お待ちいただいていた方、すみません…。

続けて、プレミスト東京王子。

設計・施工は長谷工で直床です。
昨日のブランズシティ横濱上大岡もそうですし近年は坪単価250万円を超えるような物件で直床が採用されるケースが増えてきていますので当物件の直床採用に驚きは微塵もありません(首都圏の話です。関西圏などでは一部のタワマンなどを除きほとんどが直床です)。

直床は衝撃音の種類次第では必ずしも二重床に劣るわけではありませんし、将来的な大規模リフォームが難しい点やふかふかの歩行感(スマートハードという歩行感を改善したタイプのものも出ています)が気にならない方であればけして悪いものではないでしょう。

当物件のデザインはそこまで特徴のあるものではないのですが、リバーフロント物件なりのガラス手摺をふんだんに用いた透明感のあるものとなっているのは良いですし、複合開発ゆえのランドプランには見どころが少なくありません。

当物件の敷地は容積率200%のはずですが、当物件は300%ほどの延床面積を実現出来ており複合開発ゆえに同開発エリア内で容積の付け替えを行うことが出来ているようです。

仮の話にはなりますが、ビバホーム側を含めた三角形のような敷地全てがマンションとなっていたならば日照条件・視界条件が芳しくないお部屋も少なくなかったはずで、複合開発により「最もいいところ・住宅に適したところだけ」をマンションにすることが出来ているという意味で理にかなった開発と言えそうですね。複合開発によりマンションの魅力を高めることも出来ているわけですし。

前回の記事で書いたように低層階でも視界良好ですし、敷地に隣接する両サイドが公園になるという点でも魅力を感じることの出来る物件です。

物件の敷地自体には空地率約73%のファインシティ王子神谷リバー&フォレストのようなゆとりはありませんが、開発エリア全体ではそれに負けない豊かさを感じることが出来るでしょうね。

ちなみに、今さらですが当物件は大和ハウス工業単体ではなくコスモスイニシアとのJVになります。
大和ハウスとコスモスイニシアのJV物件はオークプレイス豊洲やオークプレイス小岩のように「オークプレイス」ブランドが採用されるものだと思っていたのですが、「プレミスト」となっているあたりを見ると大和の持分がかなり大きいということでしょうか。

個人的には「オークプレイス」って結構いい響きだと思っているのですが…。

前回のプレミスト東京王子

公式ホームページ
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お部屋は70㎡超の3LDK、南向き中住戸です。中層階の申し分のないリバーフロントポジションで、スカイツリーを望むことも出来ますね。

間取りとしては、ごくごく一般的な田の字プランという感じで、柱のアウトフレームが良好だった角住戸とは異なり共用廊下側の柱の食い込みが残念に感じる部分はありますが、この価格水準であることを考えれば大きな違和感はないでしょう。

連窓サッシこそ採用されてはいませんが、洋室3にはウォールドアが採用されているので使い方次第で空間的な広がりも得られますし、バルコニーにスロップシンクがついているのも良い材料です。

プレミスト新小岩親水公園のように玄関窓を設けるなど玄関周りにもう少し力を入れて欲しかった(差別化を意識して欲しかった)というのはあるにはありますが、ひと回り下の価格帯の物件にはなりますし建築コストが高騰するご時世であることを考えると致し方ないところなのかもしれません。

坪単価は192万円。低層階は坪単価180万円未満とさらに安くはなりますが、当物件は全体的に日照・視界条件良好な物件になりますので単価差はけして大きくはありません。

設備仕様面は、この単価帯の物件なので流石に水回りの天然石天板仕様はありませんが、スケールを活かししっかりとディスポーザーがついていますし、トイレ手洗いカウンター付なのも驚きました。スロップシンクもついていますし、単価帯以上のものと言って良いでしょう。

管理費は184円/㎡。外廊下ですが、総戸数222戸というスケールを活かしディスポーザーがついているので悪くないですね。

駐車場は全97台で身障者用1台(平置)を除いた96台が屋外の機械式になります。

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