ブランズシティ横濱上大岡【駅近ではないがフラットアプローチの複合開発】5階94㎡8,790万円(坪単価309万円)

ブランズシティ横濱上大岡。

上大岡駅徒歩8分(市営地下鉄。京急は徒歩9分)の7階建総戸数177戸のマンションです。

イトーヨーカドー跡地に誕生する物件で、そのイトーヨーカドーが敷地北半分に縮小して再オープン(今春)するという少々珍しいケースになります。
テナントとしてオアシス(温泉スパ併設)が入るとのことですし、駅近物件でこそありませんが住商一体の複合開発的な魅力も少なくない物件になりますね。

最高高さ20mの第5種高度地区に位置しているので7階建と高さは出せていませんが、南側には戸建住宅街が広がる好立地で当物件の敷地だけでも面積は7,000㎡弱もあります。

わりと近隣には横浜刑務所なんかもありますが、駅から離れる方向になりますので気にはならないでしょうし、高低差が少なくない上大岡駅界隈での駅徒歩8分のフラットアプローチはむしろ利便性が高い方と言えるのでしょうね。

近年は高台の住宅街よりもアクセス性の高いフラットアプローチ、さらには買物のしやすさなど、とかく利便性が重視される傾向にあるのは確かで、当物件は今の時代のニーズに少なからずマッチしていると言えるでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は94㎡の4LDK、南西角住戸です。南側は戸建住宅街、南西~西にかけてはプラウドシティ上大岡の5棟(壱番館~伍番館)を望むプラウド好きにはたまらないポジションです(笑)。

南西側プラウドの四番館・伍番館のところは最高限度15m(第4種高度地区)なので、将来的にも現状の5階建以上のものになることはありません。

プラウド側こそ視界抜けはありませんが、非常に日照時間が長く、かつ、南方向の視界抜けが得られる物件内でも恵まれたポジションのお部屋になります。

間取りとしては、そのような恵まれたポジションゆえか意外なほど大きな面積が確保されています。
近年の狭小トレンド下においては85㎡ぐらいでも十分大きなものと言えますし、「最上階だけにあるプレミアムプラン」などという位置づけでもありませんのでこの大きさは予想外でしたね。

これだけ大きなプランだと廊下を必要以上に長くするなど大味なプランニングになってしまっていることも少なくないのですが、当プランは玄関からマイナス方向(北方向)に洋室1を配置出来ていることで廊下の長さは角住戸として至って一般的なレベルですし、洗面所をダブルボウルにするなど90㎡超らしいワンランク上の優雅さ・豊かさを感じることが出来ます。

西面(妻面)の柱の食い込みは玉に瑕ですが、7階建なので柱自体太くはないですし、西面には当物件の売りの1つであるワイドなFIXサッシが採用されている点も評価出来ます。

タワマンならいざ知らずこういった低層のブランズでこういった開口部が施されるというのはなかなか珍しいことなのですが、同時期分譲となるヴェレーナグラン横濱上大岡なんかを意識してのものなのかね???
※ヴェレーナシリーズは開口部を重視した物件が多い。

妻面は柱が食い込んでいる以上梁(下り天井)も不可避で、幅のある2m前後の下り天井は少々残念ではありますが、高さ自体は一般的で違和感のあるものではないでしょう。前述のように最高限度20mの7階建なので階高を確保出来ないのは必然なのです。
※6階建にして階高を確保する方法もあるにはありますが、1フロア減らした上で同じ容積率を確保すると空地が小さくなりランドプランがせせこましくなってしまいますので、7階建となるのが一般的です。

高さが出せなかったことでこのような単価帯の物件ながら直床が採用されているのはやはり残念ではありますが、近年はスマートハードなどのような歩行感が改善された直床が採用されるケースも増えており、特にこういった高さ制限の関係で直床になってしまうような物件にとってはそういった最先端素材でカバーする方法は適していると思いますね。

なお、収納に関しては、シューズインクロークこそ大きいものの、ウォークインクローゼットなどの衣装収納は少なめな印象になるのですが、収納配置自体は上手なので居室形状は良好ですね。

坪単価は309万円。この位置ならば東側の線路の影響もほとんどないはずですし、物件内でかなり優れたポジションになるので単価的な違和感は特にありません。ただ、グロスとしては少々の驚きはありますね。
上大岡駅徒歩8分で9,000万円弱はなかなかに嵩んでいると思います。

ちなみに、2000年代後半のプチバブル期に分譲されたプラウドシティ上大岡は分譲と共に市況が悪化(マンション価格が下落)していったので壱番館・弐番館が最も高く平均坪単価約270万円という水準だったのですが(駅に近いということもある)、当物件はそれと同じか少し高いぐらいになるようですね。

ただ、昨今の市況はそのプチバブル期以上の高値になっているのは今更言うまでもないことですし、イトーヨーカドー再オープンの複合開発とくればこのぐらいの水準になるのは当然のことではあるでしょう。

2017年に駅徒歩5分(高台)で分譲されたザ・マスターズガーデン横濱上大岡の平均坪単価は約265万円であり、それと比べると若干高い印象にはなりますが、先日の第1期では90戸を供給しているぐらいですし、やはりこの時代フラットアプローチは少なからず強みになっているようですね。

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