パークコート南麻布【「ザ・タワー」ではないが、スケールあるパークコート】15階93㎡20,100万円(坪単価715万円)

パークコート南麻布。

麻布十番駅徒歩5分、白金高輪駅徒歩9分の15階建総戸数143戸のマンションです。
グランスイート南麻布の南側、麻布通りに面した南東角地に誕生する物件ですね。

15階建という数字からは一般的な高さのマンションと言うイメージしか湧かないかもしれませんが、高さは限度ギリギリの49.94mあり、いわゆる15階建45mの安普請なマンションではありません。
単純計算で階高は3.33mほどになりますし、パークコートならではの設計と言って良いでしょうね。

ただ、その一方で驚きなのが低層階を中心に20~30㎡台のプランがかなり多く設けられている点です。
パークコートでも「ザ・タワー」は総戸数の多いタワマンなりに30㎡台が設けられているケースがありますし、タワマンでなくともパークコート広尾ヒルトップレジデンスのように30㎡台がプランニングされていることもありはしますが、20㎡台はねぇ…。
20㎡台のいわゆるワンルームと30㎡台の1LDK(もしくは1DK)には大きな壁があり(都心部の分譲賃貸でもワンルームならば12~13万円程度で借りられるので、かなり裾野は広いが、1LDKなどとなると20万円前後が一般的。ひと昔前ならばもう少し安く借りられましたが…)、この物件ならばそうそう安い賃料で出回ることはないとはいえ、バリバリの億ションと20㎡台のワンルームが共存しているというのは住まわれる方々の属性の差を考えると少なからず違和感がありますね。

東町小学校が目と鼻の先というポジションからするともっとファミリータイプが多くとも良かったような印象がありますが、大通り沿いにはなりますし、現状は1.5億を超えるような高グロス住戸の引き合いが強いエリアではありませんので(タワマンの高層階や日向坂や仙台坂上などの高台物件は例外)、こういったプランニングが手堅いとの判断だったのかもしれません。

周辺では白金1丁目の再開発はもちろんのこと、時間はかかってはいるものの三田小山町西地区(C地区)の再開発も控えていますので、投資的なニーズが少なくないのは確かで、そういったニーズを加味したがゆえの超コンパクトということにもなるのでしょう。

なお、高さ的なことを言えば、近隣には25階建のアクシア麻布がありますし、駅東にはシティタワー麻布十番(38階建)やパークコート麻布十番ザ・タワー(36階建)もありますのでインパクトはないのですが、逆に言うと、「スケール感がありながらもノンタワーのパークコート」ってパークコート恵比寿ヒルトップレジデンスとかパークコート神宮前とか数えるほどしかないので、超大規模なタワマンはあまり好きじゃないけどブランド感があって共用部もそれなりに充実している物件(スケールメリットのある物件)に住みたい方には向いている物件でしょう。

公式ホームページ
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お部屋は93㎡の3LDK、南東角住戸です。東は麻布通りで、麻布通り沿いにはそこそこの高さの建物が立ってはいるものの、当物件の約50mは頭1つ抜けた感じにはなるので、この最上階住戸からは南・東共にそれなりの視界抜けが得られます。

シティタワー麻布十番の影響がありそうですが、東京タワーが北東方向に部分的に望めるであろうポジションですね。

物件内には100㎡超もありますので、条件の良い南東角のわりには若干面積を絞っている印象で、エリア(低地)なりにグロスの嵩みを考慮していると感じますが、LDKで20畳を確保出来ていますし、90㎡超なりのゆとりも感じることが出来ますね。

角住戸ながら玄関位置が非常に良好なプランで、90㎡超の角住戸ながら廊下は程よい長さに出来ていますし、この廊下の長さで洋室2室+洗面所をきれいにノンリビングインに出来ているのは評価出来る点でしょう。

単にノンリビングインになっているのではなく、プライバシー面への配慮も申し分のない位置に無理なく設計出来ているのはこの玄関位置あってのものなのです。

一方で少々残念に感じるのはLDの開口部でしょうか。
外観からも明らかなようにサッシ高は幅・高さ共に物足りなく感じます。

むろんこの価格帯の物件だからそのように感じるわけで、ごくごく一般的なものにはなりますし、そもそもいわゆる「タワマン」ではなく、中低層階は通りや近隣建物などからの視線などにも配慮する必要もあるかと思いますので、違和感とまでは言いませんが、コーナー部分の柱はなかなかに存在感のあるものとなってしまっていますし、構造面(要するにコスト面)が影響した結果の地味な開口部なのかなぁ…という印象は拭えません。

この開口部形状だと角住戸感が薄れますしね。

キッチンからもバルコニーに出られる点、バルコニー内にトランクルームがある点、そしてキッチンカウンターがアイランド的になっている点など、それ以外はかなり整ったプランなのでそこまで言うのは贅沢なのかもしれませんが…。

坪単価は715万円。「パークコート」の最上階角住戸、まして頭1つ抜け出たポジションであることを考えるとさらに上のお値段設定でもおかしくなかった印象を受けますが、この水準になってしまうのが今の市況なのでしょう。

お隣のグランスイート南麻布は2009年の分譲で平均坪単価約330万円という水準でしたので(2012年のパークホームズ南麻布ザ・レジデンス(平均坪単価約285万円)は約50年という短めの定借なので比較対象として適切ではありません)、平均でも600万円近くなるであろう当物件は十分過ぎるほど高額ではあるのですが、こういったエリアでもひと昔前より高台と低地の価格差が縮まってきている(駅前を中心に再開発が盛んであることも影響しているでしょう)と感じますし、周囲で再開発が盛んであることを考えると当然の水準であると感じますね。

まぁ、700万円を超える単価であることを考えると開口部などさらなるインパクトのあるプランであって欲しかったと思う気持ちはありますが…。

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