パークコート南麻布【水盤が2つもあるスケール十分な共用スペース】2階58㎡8,380万円(坪単価480万円)

続けて、パークコート南麻布。

設計はアトリエシープ、施工は西武建設です。
15階建ですので免震や制振などの特別な構造が採用されていないことに違和感はありませんが、アトリエシープは三井物件だとパークリュクスシリーズの実績が多い会社ですし、西武建設にもこのクラスの超高額物件のイメージがありませんのでそのあたりのネームバリューに物足りなさがあるのは確かでしょう。

東京都マンション環境性能表示の「建物の長寿命化」の項目の★が1つである点も気になりますね…。

ただ、デザインコンセプトは「大使別邸」であり、UDSを起用したデザインは見所が少なくありません(パークリュクス渋谷西原はアトリエシープとUDSのコラボなのでやはりそういう意味での「パークコート」感はけして高くはないのですが…)。

大使館の多いこの界隈ゆえのコンセプトで、そう言われると角住戸の地味なサッシもプライバシー面への配慮ゆえと感じなくもないですし(笑)、基壇部には木調ルーバーや木調パネルをふんだんに用いるなど、このクラスの物件らしい外観の細やかさを感じることが出来ます。

また、外観よりもさらに見所があるのが建物内部で、水盤を望むグランドラウンジ(ザ・ホワイエ)の床はもちろんのこと、風除室からエレベーターホールに至るまでをヘリンボーン貼としているあたりは高額物件ならではの高級感のある部分ですし、単純に素敵なデザインだとも思いますね。

また、当物件の大きな売りの1つになっているのが屋上に施されたスカイヴィラです。
リゾートを彷彿させる庭園のような空間に仕上げており、エントランス脇だけでなくこの屋上フロアにも水盤が設けられているのも圧巻です。

平均専有面積60㎡にさえ満たない総戸数143戸ですのでそこまでのスケールがあるわけではありませんし、管理費が高い傾向にある三井物件でダブル水盤、さらにはコンシェルジュサービス付とくれば管理費はかなり高額となることを予想していたのですが、拍子抜けする395円/㎡で、共用サービスとランニングコストのバランスに優れた印象を受ける物件でもあります。

ザ・ホワイエの横には、ザ・サロンというスタディスペースなども備えた大きなラウンジがありますし、ゲストルームなどは必要ないけれどもラウンジやテラスなどの共用空間を日常的に使い倒したい方には非常に魅力的な物件と言えるでしょうね。

20~30㎡台の低層階のコンパクト住戸にお住まいの方には恰好の空間ですよねぇ…。

前回のパークコート南麻布

公式ホームページ
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お部屋は58㎡の2LDK、西向き中住戸です。西側は平置の駐車場とガソリンスタンドになりますので、低層階でも前建の影響はありません。

しかしながら風向き次第でガソリンの臭いがすることはあるでしょうし、むろん将来的に別の建物などに建て替わる可能性もあるでしょうからけして良いポジションとは言えないですね。

間取りとしては、60㎡には満たないもののそこそこの大きさのある2LDKで、内廊下物件にありがちな洋室1室が行灯部屋になったタイプです。

玄関がクランクイン設計になっているのでやはりプライバシー面は良好なのですが、連窓サッシが採用されていない開口部設計は残念ですね。

先ほどの角住戸もしかりで全体的に開口部を重視していない傾向が窺える物件なので大きな違和感こそないのですが、タワマンなどではない一般的な物件であることを加味しても当プランは「最低限の開口部」という感じであり、いくら共用部が充実しているとは言えもう少しプラン面でも「差別化というか、何かしらの頑張り」が欲しかったのは確かですね。

坪単価は480万円。前述のように低層階でも視界条件は良好なのでこのご時世なりのほどほどの水準という印象にはなるのですが、ガソリンスタンドが至近であることや将来的な前建リスクを考えると魅力ある水準とまでは言えないでしょうね。

パークコート文京小石川ザ・タワーなどもそうで、やはり40㎡台以下に比べ50㎡台はかなり単価的に「勉強」してくれてはいるのですが、当住戸はプラン的に非常に地味ですし、充実した共用部あっての単価ということにはなってくるでしょうね。
専有部を重視する方には向いていない物件でしょうか。

第1期では50㎡台以上の分譲で、パークコート渋谷ザ・タワー同様、コンパクトの値付けに関してはデベロッパー的にも迷いがあると感じます。ただ、その50㎡台以上は第1期で47戸を供給と非常に好調で特に13~15階の高額住戸の多くが供給されているあたりからは「ブランドの強さ」「近隣再開発への期待の高さ」が窺えますね。

駐車場は全29台で身障者用の平置1台を除いた28台が機械式になります。
60㎡未満のお部屋が多い物件とは言え、少ないですね。
このエリアならばなんだかんだ駐車場を借りたい人はいると思うのですが…。

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