日本橋浜町ダイヤレジデンス【隣地4区画との共同建替え事業×特徴あり過ぎな開口部】13階72㎡9,480万円(坪単価434万円)

日本橋浜町ダイヤレジデンス。

浜町駅徒歩3分、水天宮前駅徒歩6分、人形町駅徒歩7分の14階建総戸数61戸(うち非分譲住戸34戸)のマンションです。

浜町ダイヤマンションの建替プロジェクトで、中央区では初となる円滑化法によるマンション建替え事業、さらには、東京都マンション建替え共同化モデル事業(容積率の制限などにより単独での建て替えが難しいケース)に採択された「隣地 4 区画との共同化建替え事業」にもなるということでも注目を集めていた物件になります。

売主は新日鉄興和不動産なので、通常であれば「リビオ」ブランドが付くところなのでしょうが、上述のように権利者住戸が過半数を超えていますし、そういった経緯から従前の名前(旧「ダイヤマンション」のデベロッパーは横田商事)を残したということなのでしょう。この物件を検討している新参者にとっては若干の重さを感じたりもしますが、地権者の深い思い入れを感じるという意味でも好感の持てるものです。

駅近ではありますが、ポジションとしては清洲橋通り沿いになるので、プレミスト日本橋浜町公園クレヴィア日本橋浜町などのように浜町公園や隅田川ビューはあまり期待出来ませんが、人形町駅や水天宮前駅までもほど近く、駅間の近い日本橋界隈なりの交通利便性の高いポジションになります。

人気の久松小学校区という点も強調出来る点になるでしょうか。

公式ホームページ
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お部屋は72㎡の3LDK、南東角住戸です。南方向はそう遠くない距離に14階建のアスコットパーク日本橋浜町アルテがありますので、最上階でも視界は抜けませんが、日照は問題ないでしょう。また、東側は中層階以上で視界抜けが出てくるポジションで、この上層階住戸からは浜町公園の緑や隅田川が建物の間から望める物件内では上々のポジションになります。

間取りとしては、角住戸にしては小ぶりな面積帯なので効率性を重視しているというのはあるのでしょうが、そうだとしてもLDの開口部が微妙ですね…。

洋室1の開口部はかなり高さ・幅のあるダイナミックなもので(特に12~14階は高くなっている)、外観デザイン上にも好影響を与えていると思うのですが、そこを大きなものとしたがゆえにいわゆる一般的なハーフバルコニープランよりもバルコニーがかなり小さくなってしまっていますし、このあまりにも幅のないLDの開口部は…。

大きなL字の開口部に沿う形で洋室1を設計しているので洋室1の形状もかなり微妙なものとなっていますし、もう少し構造面(設計面)とのバランスを取ることは出来なかったのかなと思ってしまいますね。

ちなみに、当物件は14階建という高さがありながら見ての通りラーメン構造を採用しておらずプレストレストコンクリートを用いた壁式構造を実現したかなり珍しいケースになります。

壁式構造なので柱・梁のないスッキリとした空間が実現出来ていますし、洋室1のような大きな開口部が実現出来ているのは非常に素晴らしい点ではあるのですが、欲を言えば洋室1のL字サッシは始まりをもう少し東側にして、妻面(東側)まで周り込むようなコの字形のワイドサッシに出来ていると良かったとは思いますね。

むろん壁式構造ゆえの耐震壁(開口部をあまり多くすると耐震性を満たすことが出来なくなる)の問題はありますが、そのようにすればLDの開口部ももう少し大きく出来た可能性がありますし、少なくともバルコニーはもっと大きく出来たはずですからね。

なお、上層階の最大天井高は2.7mということで先日取り上げたルフォン市川一丁目ザ・タワー&レジデンスのレジデンス棟同様でノンタワマンとしては出色の価値ある天井高を有しています。

坪単価は434万円。低層階は370万円前後の水準なのでわりと差がありますが、日照や東側の視界抜け、さらには天井高の違いもありますので違和感のない水準と言えるでしょう。

浜町公園が一望できるプレミスト日本橋浜町公園やクレヴィア日本橋浜町の上層階は坪単価500万円を超えていましたが、浜町公園から少し離れたこのポジションのパーシャル浜町公園ビューだとこのぐらいが適切な水準でしょうね。

壁式構造、かつ、廊下の短いプランニングで効率性自体はかなり高いプランになっているので、「LDを重視していない方」にとっては魅力のある単価帯ということになってくると思います。

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