ヴィークコート新川崎【駅距離のあるノン南向きだが第一種低層住居専用地域を望むパークビュー】5階67㎡5,250万円(坪単価258万円)

ヴィークコート新川崎。

鹿島田駅徒歩9分、新川崎駅徒歩13分の6階建総戸数33戸のマンションです。

鹿島田駅及び新川崎駅の東北東に位置した物件で、駅からは府中街道を越えるポジションになりますので、わりと距離がありますね。

鹿島田駅までならばまだしも新川崎駅まではかなり距離があるので交通利便性の高いポジションとは言えませんが、反面、周辺環境にはなかなか特長があります。

通りから3方接道の敷地なので開放感はかなり高いですし、東側細い道路の向かいには古市場第7公園があるので、全戸パークビューが実現しています。

角住戸を除くと東向きになりますので、日照時間が短いのは残念ですが、公園を含めた東側のエリアは高さ限度15mの第一種低層住居専用地域になっており当物件の上層階住戸は半永久的に視界抜けを得ることが出来る可能性が高いです。

公式ホームページ
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お部屋は67㎡の3LDK、北東角住戸です。北側は第一種低層住居専用地域ではありませんが(当物件の敷地と同じ商業地域)、戸建が中心であることに変わりはなく、この上層階住戸からは北・東共に視界抜けを得ることが出来ます。

西側も高い建物がないので共用廊下側(西側)からの日照も得ることが出来るでしょう。

間取りとしては、エリア的なものからするとかなり小ぶりな印象のあるものになります。駅の反対側で分譲中のガーラレジデンス元住吉(最寄駅は平間駅徒歩13分)もグランドメゾン新川崎加瀬山もかなり面積を絞った印象のある物件で、どのデベロッパーも価格のグロスに限界を感じやすいエリアになっているようですね。

駅から少し離れただけでも戸建が結構多くなってくるエリアですので、単価が高くなりがちなマンションにおいては専有面積が大きくなると売りづらくなるのでしょう。

パークタワー新川崎のようなランドマークタワーならばまた違ったニーズがあるのは言うまでもないですが、こういった一般的な範疇の物件で80㎡台6,000万円台などとなるとどうしてもね…。

ただ、プランはなかなか秀逸です。

柱をほぼ完全にアウトフレーム化しているので効率性が高いですし、連窓サッシにL字バルコニーと公園隣接物件であることを活かした特長あるプランニングでもあります。

ベースとしては田の字になりますが、キッチンからもバルコニーに出られる設計は気が利いていますし、角住戸らしさも十分に感じることの出来るプランニングだと思いますね。

専有面積に占める居室畳数割合は72.3%((11.0畳+3.0畳+6.0畳+5.0畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷67.23㎡)と田の字ベースなりの高い効率性を実現出来たことで収納もかなり充実させることが出来ています。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

洋室3にはウォールドアが採用されているので広々リビングの2LDK的に使える柔軟性があるのも魅力と言えるでしょうか。

坪単価は258万円。南向きを重視する方にとっては割高感のある単価かと思いますが、一方で眺望やパークビューを重視したい方にとってはまずまずの水準と言えるでしょうか。

2014年分譲のプラウドシティ新川崎(鹿島田駅徒歩8分・新川崎駅徒歩13分)、ザ・パークハウス新川崎(鹿島田駅徒歩9分・新川崎駅徒歩14分)が平均坪単価約235万円・約225万円という水準だったので、平均で240万円ほどと思われる当物件の価格上昇率は、それらよりも南向き住戸率が低いことを加味してもかなり低くなっています。

とかく駅近物件がもてはやされる時代ですので駅距離が影響しているとは思いますが、それでも当時と比べ2割程度上昇していてもおかしくないのが昨今の相場ですので、このご時世として目に優しいものと言えるでしょう。

プラウドやザ・パークハウスとはブランド感やスケール感の差もありはしますが、それよりも昨今の市況の悪さが影響を与えた結果と感じます。

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