ジオ新丸子【駅徒歩7分×リバービュー】5階70㎡6,520万円(坪単価307万円)

ジオ新丸子。

新丸子駅徒歩7分、武蔵小杉駅(JR南武線)徒歩13分、武蔵小杉駅(東急線)徒歩14分の15階建総戸数112戸のマンションです。

中原区丸子通1丁目に誕生する物件で、綱島街道の東側で多摩川至近となるこのエリアでのマンション分譲はかなり久々な気がしますね。
2010年のシティハウス多摩川テラス以来になるでしょうか。
※仕方のないこととはいえ当物件が出来ることでシティハウスの東向き住戸からの多摩川ビューが消えてしまいます。

多摩川沿いまで当物件の敷地同様の近隣商業地域(一部商業地域あり)なので、当物件からの視界も将来的に妨げられてしまう可能性がありますが、敷地の南東~東にかけてリバービューが望めるポジションで、駅距離と眺望とのバランスの良さを感じる物件です。

新丸子・武蔵小杉界隈というのは多摩川の南に位置していますので、「間近にリバービューが望めるお部屋」というのは結構少なく、当物件の多摩川への距離感と東向きのリバービューというのはわりと希少性があると思います。

言うまでもなく武蔵小杉駅界隈にはタワマンが林立しているのでそういった物件の上層階住戸からであれば複数の方角で多摩川は望めますが、距離はわりとありますし高層階からだといわゆるリバービューという感じではありませんからね。

当物件は多摩川河川敷が至近となりますし、交通利便性も捨てたくはないが多摩川沿いで運動したりするのが好きな方には恰好のポジションと言えそうです。

公式ホームページ
SnapCrab_NoName_2019-3-11_11-59-1_No-00.jpg
お部屋は70㎡の3LDK、南東角住戸です。敷地北半分の東側には10階建のクレッセント新丸子があるのですが、当物件の建物自体がクレッセントを避けるように敷地南半分に建てられますし、さらに南東方向に傾けた設計になっていますので、しっかりとリバービューを望むことが出来ます。
当住戸は角住戸ということで敷地南端に位置しますので、南側の開口部からは15階建のパークスクエア多摩川グリーンレジデンスの影響が強くなり、日照も午後は妨げられてはしまいますが、それでも物件内では日照条件の良い方になるでしょう。

間取りとしては、物件内では日照条件の良好なお部屋なりに70㎡超にはなっていますが、角住戸にしては小ぶりなこのご時世なりのコンパクト感のあるものです。当物件は総戸数112戸というそこそこのスケール感がありますが、56~71㎡というプランニングが採用されておりやはり全体的に面積帯を絞っている印象になります。

昨年分譲されたジオ南雪谷は最低でも70㎡を確保した近年の物件としては珍しいゆとりあるプランニングになっていたのですが、当物件からはそのような様子は微塵も感じられません。

角住戸とは言え大きなものではないので玄関廊下を一直線とした田の字ベースのプランニングがなされていること自体には違和感はないのですが、完全アウトフレーム化されていたジオ南雪谷とは異なり共用廊下側の柱がガッツリ食い込んでいる点もやはり気になりますね。

ジオ南雪谷よりは単価がこなれた物件ではありますが、当物件の価格帯もそれなりに立派なものですし、中住戸の60㎡台のファミリータイプなんかは特に柱をアウトフレームして効率性を追求して欲しかったですね。

どちらかと言うと「面積を絞ったプランだからこそ柱をアウトフレーム化する」というのが近年のトレンドですし、面積を絞っているのに非効率(効率性が高くない)というのは少々残念です。

当プランはそれでも田の字ベースの70㎡なので各居室及び収納はファミリータイプとして違和感のない大きさと出来ていますし、洋室3の引き戸も大きく開け放つことの出来る設計になっているので、許容範囲内かとは思いますが、角住戸で洗面所がリビングインというのもやや気になる点にはなります(昨今においては全くもって珍しいことではないのですが…)。

坪単価は307万円。上層階(坪単価330万円ほど)のような開放感のあるリバービューは望めませんが、この階でも多摩川は望めますし、物件内でも日照には優れている方になりますので、違和感のない単価設定と言えるでしょう。

この物件からは近くはありませんが、新丸子・武蔵小杉駅界隈のノンタワマンで駅距離の似たポジションの物件としては2015~2016年のザ・レジデンス小杉陣屋町クリオ小杉陣屋町があり、平均坪単価は当物件と同じぐらいの水準でしたので、時期的なもの(2015~2016年よりも相場は上昇している)やリバービューなどを考慮すると悪くない水準でしょうね。

リバービューが魅力的である反面、それが保たれるとは限らないという点がどうしてもリスクになってはしまいますが…。

0 Comments



Post a comment