ジオ新丸子【両面接道×空地率約65%のゆとりあるランドプラン】2階57㎡4,890万円(坪単価284万円)

続けて、ジオ新丸子。

設計・施工は長谷工ですが、価格帯もそれなりな物件ということもあるのか二重床が採用されています。

前回の記事で書いたように共用廊下側の柱のアウトフレームは単価帯わりに物足りない印象もありますが、ファミリータイプ中心の総戸数112戸というスケールを有している物件ということで、外観やランドプランへの工夫は少なくありません。

ランドプランとしては、前回の記事でも言及したリバービューを加味した南東方向へ傾けた配棟が気が利いていますし、傾けたことで生じた敷地南東頂点部のスペースをプライベートガーデンとしているのも上手ですね。

こうしたことでリバービューとはならない低層階住戸からでも緑を望むことが出来ますし、敷地端までの距離を確保したことで将来的に「至近距離」で視界を塞がれるというリスクも回避できています。

さらに敷地北半分の東側にはみどりのほそ道というグリーンスペースも施されますし、空地率約65%という高い空地率を実現した物件だけのことはあると感じますね。

敷地は南側でも接道していますので、両側から出入り出来、歩車分離の動線も良く出来ています。空地的なゆとりがあるので駐車場全48台中18台を平置に出来ているのも魅力で(残りの30台は機械式)、総戸数100戸超ならではのスケールを活かしたバランスの良さを感じる物件です。

前回のジオ新丸子

公式ホームページ
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お部屋は57㎡の2LDK、北西角住戸です。建物は敷地南半分に建てられるような感じですので、北端に位置する当住戸は敷地北端まで十分な距離がありますし、北側・西側共に低めの建物で構成されているので、低層階でも圧迫感などはありません。

日照はほとんど期待出来ませんし、ほとんどのお部屋がリバービューになる物件においての「イレギュラーなポジション」のお部屋であるのは確かですが(全戸多摩川向きだと容積率を消化できないのでこういったお部屋も設けられている)、それを考慮した特色あるプランとなっている点に好感の持てるプランになります。

外観上もかなり目立つコーナーサッシが採用されたプランで、柱・梁の影響を受けにくい位置にコーナーサッシを設けているためタワマンに匹敵する高さのあるFIXサッシを実現出来ています。

サッシ幅はタワマンの角住戸などには及びませんが、それ以外にも開口部が充実した角住戸ですし、田の字プラン中心の物件の中でこういったプランがあると気になってしまう方も少なくないはずです。

当プランは日照面を加味し57㎡の2LDKになっていますので、70㎡前後の3LDKを検討していた方がこちらに流れてくるということはないでしょうが、こういったイレギュラーな位置にワイドスパンなど間取り面の特長あるプランニングが設けられていると結構人気になったりするものです。
※こういったポジションのお部屋は価格が目に優しいことが少なくなく、「価格」が伴った上で人気になるケースが大半ではあります。

なお、当プランは柱の影響も少ないですし、ほどよい廊下の長さで洋室2室及び洗面所がノンリビングインになっているあたりも理想的と言えるでしょう。

坪単価は284万円。70㎡前後のお部屋に比べるとグロスが嵩まない点も考慮されているとは思いますが、日照面・視界面の差を考えると少々強気な印象ではありますね。
前述のように間取り面は申し分のない印象なのですが、日照や視界などの基本的な部分が良いとは言えないことを考えるともう少しこなれた水準であって欲しかったです。。

語弊があるかもしれませんが、物件内では「脇役的な位置づけ」のプランにはなりますので(外観上はちょっとした物件の「顔」ではありますが…)、それを加味した値付けが望ましいですね。こういったお部屋はちょっとしたお値段の差で売れ行きが大きく違ってきたりすることが少なくありません。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、フィオレストーンのキッチン天板などはそろっていますが、トイレ手洗いカウンターがないのは意外でした。
この価格帯のファミリータイプ中心の物件であればついているのが相応で、このご時世なりのコストダウンということにはなってくるでしょうね。

管理費は189円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付でのこの単価は、総戸数112戸のスケールメリットが活きているのは間違いないところで、平置駐車場を18台設けることが出来たゆとりあるランドプランも功を奏した魅力ある水準と言えるでしょう。

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