クレヴィア茗荷谷文京の丘【「文京の杜」とは異なり教育環境に沿ったプランニング】5階71㎡8,640万円(坪単価404万円)

クレヴィア茗荷谷文京の丘。

護国寺駅及び新大塚駅徒歩6分、茗荷谷駅徒歩8分の15階建総戸数42戸(事業協力者住戸2戸含む)のマンションです。

マンション名に「丘」と入っていることからも分かるように標高約28mの高台立地で、特に護国寺駅界隈との標高差は10m程度あるので徒歩分数以上の労力が必要にはなりますが、それ以外にも2駅が利用できるので利便性は良いですね。

茗荷谷駅が最寄りになっていないポジションなので、マンション名に茗荷谷が入っているのはやや違和感があるのですが、お隣のザ・パークハウス茗荷谷富士見坂もそうなんですよねぇ…。

なお、春日通りと不忍通りの交差点に面したポジションなので賑やかなポジションにはなりますが、お部屋は交差点の影響を受けにくい全戸南西向きですし、内廊下設計にもなっている点も悪くありません。

全戸南西向きで、共用廊下は北東側に直線上に設計された一般的な形なので、通常ならば外廊下になるところなのですが、窓を数多く設けた採光の取れる内廊下設計を採用しているあたりからも「この地なりの配慮」を感じることが出来て好感が持てますね。

公式ホームページ
IMG_4580[1]
お部屋は70㎡超の3LDK、南角住戸です。南東方向にはそのザ・パークハウス(15階建)があり、南西方向にもニッセイ音羽ビルがありますので、2棟の間、南方向だけ抜けが得られるポジションになります。

南方向には拓殖大学の学生寮がありますが、この階ならばそれを越えてきますし、その先も低層建物が広がっているので日照だけでなく眺望も案外得られますね。

間取りとしては、物件内では最も大きなものにはなりますが、それでも70㎡にギリギリ乗せた程度の小ぶりなものになります。

ただ、当物件は1フロア3プラン中2プランが3LDKになっていますし、残りの1プランも56㎡ということでこのご時世なりではありますが、違和感のないものと言えるでしょう。

伊藤忠都市開発は2017年にクレヴィア茗荷谷文京の杜を大塚3丁目で分譲しているのですが、当時の記事で言及したように近隣の教育環境からすると30㎡台などもプランニングされた平均専有面積50㎡に満たないコンパクトなプランニングはかなり疑問でした。

こちらはそういった教育環境や受験に合格した子供の通学環境を考えた子育て世代のニーズを満たすことの出来るプランが中心になっており、少なからずニーズはありそうですね(当物件は通常の青田売りなので買ってすぐにというわけには行きませんが…)。

角住戸としては小ぶりなプランであることを加味し玄関廊下を一直線にしているので角住戸らしい色気などは感じられないシンプルなプランニングではありますが、前述のように南東側の視界が塞がれたポジションですし、面積帯なりに違和感なくまとめることが出来ているように思います。

LDから洋室2にかけては連窓サッシが採用されており、LDは二面採光でないながらも2枚半分の幅のあるサッシ、また洋室2の引き戸を開くことでさらに広がりのある空間を実現出来ます。

南西側の柱もわずかに食い込みがあるためか、引き戸の方立てが大き目なのが少々残念ですが、廊下は短めながら洗面所はノンリビングインと出来ているのも悪くないですね。

坪単価は404万円。ザ・パークハウスはこの物件とほぼ同じ高さなので(どちらも高さ上限が46mのエリアに位置している)、上層階住戸でもパノラマビューにはなりませんが、それでも上層階は坪単価450万円ほどになっておりそれなりに階差が設けられています。

春日通りや不忍通りから内に入った当住戸の南側エリアは、第一種住居地域の高さ22m制限エリアになっているので、将来的に建物が建て替わったとしても日照が妨げられることは考えにくく、眺望はともかく日照が保たれればいいと考えると方にとってはまずまずの水準と言えるでしょうか。

駅距離を加味するとライオンズ文京茗荷谷シティハウス文京茗荷谷レジデンスなどよりも若干ながらこなれた印象のある水準になります。

0 Comments



Post a comment