プラウド大泉学園ステーションフロント【小規模ながら約17mの奥行あるアプローチ】2階45㎡4,099万円(坪単価299万円)

続けて、プラウド大泉学園ステーションフロント。

設計はIAO竹田設計、施工は内野建設です。
内野建設はパークホームズ練馬中村橋クリアコートの記事でコメントしているように練馬エリアでの実績は豊富ですが、それ以外のエリアの物件で起用されることは基本的にはなく3,000件近い物件を取り上げてきている当ブログにおいても登場したのはそのパークホームズとプラウド大泉学園の2物件だけになります。

五輪特需でゼネコン不足な状況がここ数年続いてはいるので、パークホームズやプラウドなど大手デベの練馬物件で起用されたのを皮切りに他エリアの同デベ物件にも起用されていくのかと思いましたが、全然そんなことはなかったですね…。

プラウド大泉学園は設計・施工共に内野建設であったのに対して、こちらの設計は非常に実績の豊富なIAO竹田設計が起用されており、時期的・立地的にプラウド大泉学園よりもさらに高額な物件であることが多少なりとも考慮された結果なのかもしれません。

前回の記事でも述べたように敷地形状が影響した結果でもありますが、北側道路からしっかりとセットバックした位置(道路までの距離は約17m)にエントランスが設けられておりプラウドらしい緑豊かなエントランスアプローチは総戸数33戸の小規模物件としてはかなり見映えのするものになっています。

一方、道路沿いには何が入るか確定してはいないようですが、カフェなどに適したガラス貼の店舗スペースが1区画用意されており、駅前立地であることを活かした非常に上手なプランニングという印象を受ける物件でもありますね。

バルコニー天井部に木目調パネルが施された繊細な意匠面も見所の1つになります。

前回のプラウド大泉学園ステーションフロント

公式ホームページ
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お部屋は45㎡の1LDK、北向き中住戸です。眼下には上述の店舗がありますが、その先は駅や線路になる賑やかなポジションゆえに二重サッシが採用されたプランになります。

ただ、駅の影響を受けにくい魅力の高い南向き住戸でないがゆえにスパンやプラン面での魅力を高めているようでなかなか珍しいプランになっていますね。

洋室1は共用廊下との間に設けられた吹抜に面した行灯部屋に近いポジションですが、その分LDには幅のある開口部が設けられていますし、トランクルーム付の奥行のあるバルコニーに面している点も良い材料です。

なお、2階住戸は特にバルコニーが大きくなっています。

LDKはそこまで大きなものではありませんが、洋室は6畳と大きく、近年の1LDKとしては大きな45㎡超、さらに玄関廊下をコンパクトに出来た設計も功を奏した印象のあるプランですね。

坪単価は299万円。物件内では最も小さなプランなのでグロスの嵩みが抑えられていますし、この立地の駅徒歩1分ならばこのような単価になることに違和感はないでしょう。

南向き住戸とはかなり環境面に差があるので(北向き住戸があることで南向き住戸は「共用廊下側すら駅や線路に面していない」)、南向き住戸との単価差がもっとあってもおかしくなかった印象はありますが、そのようにグロスの差がありますし、こちらが高いというよりも南向き住戸がこのご時世にしてはほどほどの水準になっているという表現が正しい気がします。

設備仕様面は、ディスポーザーはありませんが、食洗機、天然石のキッチン天板、トイレ手洗いカウンターなど違和感のないものになっています。
全戸に宅配ボックスが採用されているのも最新の物件ならではの魅力ある点ですね。

管理費は382円/㎡。総戸数33戸の小規模物件ではありますが、ディスポーザーなしの外廊下であることを考えるとかなり高額ですね。駐車場収入は少ないとはいえ、全台平置なので機械式のようなランニングコストはかかりませんし、割高感が強いです。

駐車場は身障者用を含む全4台でいずれも平置になります。

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