ブリリア東中野パークサイドヒルズ【区民センター・公園との複合開発】6階86㎡9,498万円(坪単価365万円)

ブリリア東中野パークサイドヒルズ。

落合駅徒歩5分、東中野駅徒歩8分(JR線。都営線は徒歩11分)、中井駅徒歩9分、高田馬場駅徒歩18分の8階建(建築基準法上は地上5階地下3階建)総戸数97戸のマンションです。

駅距離は強調出来るほどのものではありませんが、東中野小学校跡地の中野区主導の複合開発プロジェクトで、マンション自体は総戸数97戸とけして大きくはないものの、東中野区民活動センター、おかのうえ公園が隣接地に整備され(どちらもオープン済)、マンション棟内には認可保育園も入るので一般的な民間主導の分譲マンションとは毛色がかなり異なりますね。

認可保育園はマンション内とは言え、当然ながらマンション住民がお子さんを通わせられる保証はありませんし、区民活動センターは子育て世代が積極的に利用したくなるような類のものでもありませんので、複合開発によるメリットをあまり感じられなかったりもするのですが、近年、この界隈はパークハウス東中野リヴゴーシュぐらいしかスケールある分譲マンションが誕生していませんし、最寄駅まで徒歩5分という利便性上々のポジションながら大通りに面しておらず、かつ、神田川(桜並木)至近となる豊かな環境面との両立にも注目出来る物件になってくるでしょう。

なお、「東中野小学校跡地」のプロジェクトですので仕方のないことではありますが、通学区の白桜小学校までは徒歩15分表記とかなり距離があるのは子育て世代にとっては残念な点ですね。

公式ホームページ
IMG_4606[1]
お部屋はノーステラスの86㎡の3LDK、南東角住戸です。当物件の敷地はかなり急激な南傾斜(崖地)に位置しており、敷地南東端のグラウンドレベルが建築基準法上の地下3階(サウステラスの1階)になります。サウステラス、ノーステラス共に建物は5階建なのですが、サウスは建築基準法上「地下3階~地上2階」、崖上に建設されるノースは「地上1~5階」表記になります。

そのためこのノースの6階住戸(建築基準法上の3階住戸)の南方向は、最高部が「地上2階」となるサウスを越えるか越えないかぐらいの位置にあり、角住戸を除いて東向きと西向きで構成されるノースの中では日照及び視界条件に優れた好ポジションということになりますね。

なお、東側は間近には高い建物がないエリアなのである程度の視界抜けが得られますが、神田川との間には上述のリヴゴーシュなどのそこそこ高さのある建物があり桜並木があまり見えなそうなのは少し残念でしょうか。

間取りとしては、日照条件良好な角住戸なりにかなり大きなものとなっています。
ルーバル付のプランなどには90㎡超も存在していますし、物件自体が75㎡超を中心と「永住型のコンセプト」を掲げていますね。

確かに、区民活動センター・認可保育園・公園との複合開発は、そういったコンセプトとマッチしていると思うのですが、やはり小学校まで距離があるというのは私立小学校のお受験をマストと考えているファミリーを除くと気になる材料になってきますし、最寄駅まで「徒歩5分×複数駅徒歩10分圏内」という上々の交通環境を考えると、50~60㎡台のプランニングはもっとあっても良かったように感じます。

さて、肝心のこちらのプランですが、物件内では貴重な「上層階の南に面した角住戸」ということで妻面(南側)にもわりと開口部が施されているのは良い材料です。

開口部はいわゆる腰高窓(バルコニーに面していない部分)ですので、サッシ高はけして高くはないのですが、LDにはコーナーサッシがありますし、角住戸なりに充実した開口部が印象的なプランになります。

また、玄関廊下の配置がわりと珍しいタイプの角住戸で、廊下の長さを抑えつつも居室独立性を高めることが出来ている点も魅力と言えます。

収納はかなり充実してますし、LDにはカウンター付のコミュニケーションライブラリーというスペースがあるのも興味深いですね。

一方、残念なのは柱の食い込みでしょう。
メインバルコニーのある東側ですら柱がガッツリ食い込んでいますし、LDと洋室2の間にも柱が丸々1本存在しています。

柱を内側に配置したことで窓際(南側)から柱・梁を排除出来ているのは良い点ではあるのですが、柱があることで洋室3のウォールドアを開けても凹凸が少し気になりますね。

坪単価は365万円。近年の物件にしては面積がかなり大きいのでグロスはそれなりですが、前述のように物件内では貴重な南に面した角住戸で日照面は申し分ありませんので(このポジションならば将来的にも妨げられることも考えにくい)、予想していたよりも控えめな単価でした。

方角は異なりますが、東中野駅徒歩6分のオープンレジデンシア東中野パークサイドの条件の良いお部屋は坪単価400万円を超えていましたし、こういった話題性の高い複合開発のケースにおいては条件の良いお部屋はプレミアムが大きく乗っかることが少なくないのでそういう意味でも意外ですね。

まぁ、いわゆるタワマンなどの複合開発のような分かりやすさ(派手さ)やスケールがなく、デザイン的にも落ち着きのあるもの(語弊はあるかもしれませんがそれなりのスケールのある物件のわりには少々地味)になっているので、そのあたりとの兼ね合いもあるのでしょうね。

0 Comments



Post a comment