グレーシア千代田秋葉原【内廊下の小規模物件にしては管理費安】3階34㎡4,188万円(坪単価413万円)

続けて、グレーシア千代田秋葉原。

設計は嘉環境設計、施工は奈良建設、そしてデザイン監修はエーエーアンドサンになります。

エーエーアンドサンは、グレーシアタワー二俣川グレーシア横濱ベイなどグレーシアシリーズでの実績が豊富な会社ですが、近年はかなりの高額物件プラウド銀座東などにも携わっている会社になります。

当物件は敷地面積350㎡ちょっとという小規模物件になりますし、住戸の面積帯も30~60㎡台になる物件なので単価帯自体は高くともグロスで億を超える物件があるようなマンションのような分かりやすい高級感があるわけではありません。

ただ、シックなトーンの外観はそれなりですし、ガラスオブジェの演出が施されたエントランスホールや内廊下のデザインも悪くないでしょう。

前回のグレーシア千代田秋葉原

公式ホームページ
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お部屋は34㎡の1LDK、南向き中住戸です。南側は道路に面してはいるものの向かいには高い建物があるので低層階では日照はほとんど期待出来ないポジションです。

ただ、それを考慮したがゆえにこういったコンパクトな面積帯を南側に持ってきているわけで、近隣でザ・パークワンズ千代田佐久間町が分譲されるような交通利便性の高いエリアですしこういったプランニングには適していると思います。
パークフロントでないがゆえに線路の影響が少ないというのもメリットと言えばメリットです(内廊下設計なので共用廊下側からの影響もない)。

間取りとしてはコンパクトな面積帯なりに柱を頑張って逃がしている様子は窺えます。

しかしながら洋室の横の柱位置をご覧いただくとお分かりのように梁はバルコニー内だけでなく室内天井部分まで存在しており、それに伴って連窓サッシの方立てがかなり大きくなってしまっているのが残念ですね。

1LDKとしてはギリギリとも言える面積帯なのでこのように隣接する洋室と一体利用できるような引き戸設計となっている点は評価出来るのですが、方立てが大きいことで引き戸の開きが非常に中途半端なものになってしまっています。

収納は意外にも充実したプランではありますが、その分、LDKは8畳しかりませんし(1DKと言った方が適切では???)、他の部分に比べトイレ大きすぎません???

坪単価は413万円。ワンルームに毛が生えた程度の大きさしかないプランですし(グロスが嵩まないという意味)、台東区鳥越1丁目のライオンズ浅草橋ミレスのワンルームが坪単価400万円前後になってしまうのが今の時代ですので違和感のある水準ではないでしょう。

低層階は圧迫感も強いのでそういう意味ではもう少しこなれた水準であって欲しかったという思いはありますが…。

設備仕様面は、小規模のためディスポーザーはありませんが、食洗機、天然石のキッチン天板、トイレ手洗器、浴室のフラットラインLED照明、ナノイー発生器、良水工房などコンパクトプランが中心となった物件としては充実している方と言えるでしょう。

管理費は273円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下ですのでスケールメリットの得にくい物件であることを考えるとかなりリーズナブルな印象ですね。
この水準で内廊下が冷暖房付(換気機能のみではないという意味)だったらとても嬉しいのですがそれは流石に難しいですかね。

仮に賃貸運用などを考えるのであればこのランニングは嬉しい材料になるでしょう。むろんこの水準で管理組合が赤字にならずきちんと運営できることが前提にはなりますが…(レアケースにはなりますが、駐車場稼働率が予定していたよりも大きく下回ってしまったなどを理由として初年度から赤字になるマンションもあります。)。

駐車場は身障者用を含む全4台でいずれも平置になります。

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