プラウド住吉【住吉感はないが、南面リバーフロント】5階81㎡8,198万円(坪単価334万円)

プラウド住吉。

西大島駅徒歩9分、住吉駅徒歩11分の5階建総戸数96戸のマンションです。

最寄駅は西大島駅ですし、アドレスも大島1丁目ですので「住吉」の入った物件名には少なからず違和感があるのですが、敷地南側が小名木川となるリバーサイドで、「住吉駅や西大島駅界隈で南面がリバーサイドとなる物件は限られている」という意味では特徴のある立地と言えるでしょう。

用地地域は準工業地域ですし駅距離があるということもあり華やかさには欠けるエリアですが、大通りからは奥まったリバーサイドなりの落ち着きがありますし、猿江恩賜公園はもちろんのこと、クローバー橋を渡るとすぐに横十間川親水公園もある水と緑の豊かなポジションになります。

通学区の北砂小学校までは徒歩8分という距離感で可もなく不可もなくという感じですが、徒歩7分のアリオ北砂はかなりスケールのある充実した商業施設ですので少なからず魅力となるでしょう。

公式ホームページ
IMG_4616[1]
お部屋はサウスフロントの81㎡の4LDK、南西角住戸です。西側は同じ5階建の西大島スカイハイツとお見合いになりますが、南側は小名木川を望むリバーフロントの最上階住戸ということで日照だけでなく視界抜けもそこそこ得られるポジションになります。

間取りとしては、そのような日照・視界条件良好なポジションゆえに物件内でも大き目のものになっています。

当物件は驚いたことに60㎡ちょっとの3LDKまで設けられておりちょっとした衝撃を受けるのですが、このお部屋は貴重な南面リバーフロントですのでしっかりとした面積になっています。

ただ、プランは少々意外な印象があります。
4LDKではありますが、外廊下物件の角住戸であることを考えると洋室1室が行灯部屋になっているのは珍しいですし、西面がスカイハイツとお見合いになることを考えるとLDKと洋室2・3は逆位置になっているのがどちらかと言うとオーソドックスなプランニングと言えるでしょう。

ただ、行灯部屋は行灯部屋でこその使い勝手(日中でも「真っ暗」にすることが出来、ライフスタイルによっては重宝する)がありますので「3室中1室」や「4室中1室」の行灯部屋であれば特に気にはなりませんし、通風面ではキッチンなどに窓を設けたこの形の方が良いとも思いますので、全然ありだと思いますけれどもね。

なお、玄関廊下は角住戸としてはかなりコンパクトにまとまっており、この廊下の長さで洋室2室、洗面浴室がノンリビングインと出来ているのは少なからず魅力になると思います。

80㎡超の4LDKとしてはLDの12畳超は十分な大きさですし、収納をしっかりと充実させることが出来ているのも効率的な廊下配置があってのものであるのは間違いありません。

洋室2・3の間の収納は可動収納になっており、動かすことで各居室の大きさを調整することが出来る(1室の大きな空間にも出来る)ようになっているのも好感が持てますね。

一方、LDの南面開口部がかなり地味な点は残念ではありますが、玄関の下足スペースは80㎡超のお部屋なりのゆとりがありますし、バルコニー手摺が西側まで周り込むようにガラス手摺になっていることで開放感を高めることが出来ています。

坪単価は334万円。西側がお見合いになるポジションなので、二面で抜けが得られる南東角住戸よりは幾分抑えられてはいますが、南面リバーフロントの角住戸ということでやはり物件内では上限に近い単価設定になっています。

ただ、次の記事で取り上げる狭小3LDKはその視界・日照条件のわりに割高感のある単価設定になっており、こういった80㎡前後のプランは面積が大きくグロスが嵩むことが多少なりとも考慮されているようには思いますね。

住吉駅界隈(しつこいですが、当物件の最寄りは西大島駅です…)はより駅近な立地での供給が近年盛んであり、ブランドでは勝るプラウドとは言え駅距離などを考えるとこれ以上のグロスは厳しいというのが現実なのでしょうね。
こちらが安いとは微塵も思いませんが、リバーサイド住戸(南向き)とノンリバーサイド住戸(ノン南向き、かつ、お見合い住戸)の単価差が小さ過ぎるのは確かでしょう…。

0 Comments



Post a comment