プラウド住吉【この面積で3LDK、しかも単価が…】2階61㎡5,598万円(坪単価303万円)

続けて、プラウド住吉。

設計・施工は長谷工で、ミライフルが導入された二重床仕様になります。

当物件は前回の記事で書いているように南面リバーサイドという特長を有してはいるものの、西面のお見合いが厳しく南北に長い敷地形状ゆえにそのような条件の良い南向き住戸率がかなり低くなってしまっているというウィークポイントがあります。

第三種高度地区なのでリバーフロントとなる敷地南端は最高で20mまで高さを出すことが出来るはずなのですが、それと同時に日影規制などの影響もあるためか6階建には至っていないようですね。

せめてもう少し東西間口が広ければ「ロの字配棟(南向きの棟の背後にさらに南向きを設ける)」という選択肢もあったはずですし、もう少しやりようがあったように思いますが、ここまで南北に長い敷地形状だと難しかったのでしょうね。

お隣の西大島スカイハイツは1981年築のかなり歴史ある物件なのでデベロッパー的にはそちらを一体とした建替もあわよくば…と思っていたはずですし、その方が皆にとってwin-winだったような気はしますけれどもそうは簡単にはいかないのが現実というものでしょう(スカイハイツはこの物件が出来ることでこれまで異常に視界を塞がれてしまいますから、参加するメリットは少なくないはずですが…)。

なお、ランドプランに関しても南北に長い敷地形状が少なからず影響しています。
接道しているのも南面だけですし、南面道路は細くゆとりを感じにくくなっているのでエントランス周りの設計にも難しさを感じる物件です。

エントランスはそれなりにセットバックされた位置に設けられてはいますが、エントランス周りを重視する傾向のあるプラウド、まして総戸数96戸というスケールのある物件のわりには物足りなさがありますね。

デザイン面はそれなりに立派な単価帯の物件なりに力を入れていると感じますし、前回取り上げた角住戸のバルコニーのガラス手摺の設計などにも好感が持てるのですが、5階建と高さが出せていない物件であることも影響し、空地率の低さ(約40%)をカバーするだけのパフォーマンスには至っていないと感じます。

南向き住戸はリバーフロントという明確な長所がありますが、大多数を占める東向き・西向き住戸には明確な差別化要素はないわけで、駅距離のあるポジションであることを考えると何かしらもう一押しがあって欲しかったという思いはありますね。

前回のプラウド住吉

公式ホームページ
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お部屋はウエストフロントの61㎡の3LDK、西向き中住戸です。同じ5階建の西大島スカイハイツとお見合いになるポジションです。
1階住戸には奥行のあるテラス・専用庭が施されていることから分かるように敷地端までギリギリというポジションでこそありませんが、前述のように空地にゆとりのない物件で、特に低層階は厳しい条件になります。
スカイハイツのバルコニーはこちら側を向いておりわりとよくある共用廊下とのお見合いではないですからね…。

間取りとしては、プラウドにおいては過去最も小さな3LDKでしょうか。
一建設やナイスなど狭小3LDKを十八番としているデベロッパーの物件には50㎡台の3LDKもありますし、大手・中小問わず昨今は60㎡台中盤の3LDKは何ら珍しい状況ではなくなっていますが、60㎡ちょっとまでいくとブランド力・販売力に長けた大手デベロッパーの物件ではそうそう見かけることはありません。

まして野村不動産は1~2年前までは他の大手デベよりも面積の大きなプランニングをすることで差別化しているケースが少なくなかったので、この物件の戦略には少々面食らいました。

当物件の敷地は南面リバーフロントという明確な長所がありますし、敷地形状との兼ね合いからこのような位置にも住戸を設けなければならないのは分かりますが、だからと言ってこのプランニングはあまりに卑屈と言うかなんと言うか…。

マンション価格が高騰するこのご時世にプラウドの「3LDKが5,000万円台」で手が届くというのを売りにしたかったのだと思いますが、柱のアウトフレームも中途半端ですし、中住戸ながら洋室1室が行灯部屋になっているなど(前回の記事で書いているように必ずしも悪いものではありませんが…)、消費者のことを本当に考えているのか少々疑問を感じてしまうプランです。

この面積でもLD単体で10.3畳確保出来ているのは評価出来る点ですし、ウォールドアに可動収納と限られた空間を工夫して使うことを提案しているのは悪くありませんが…。

低層階においてはそもそもあまり関係がありませんが、バルコニー戸境のペラボーが天井一杯まであるのも「西向き住戸」にとってはあまり良いことではないですね。

プライバシー面を考慮するのであればここまで高くする必要はないですし、高さがあることで南西方向からの日照が遮られてしまうというデメリットがあります。南向き住戸ならば十分な日照があるのが普通ですが、そうでないお部屋にとってはそういったサイドからの日照も馬鹿になりません。

坪単価は303万円。確かに3LDKとしてはグロスは下限ではありますが、単価的には全く可愛くないというか、先ほどの角住戸などと比べ明らかに割高に感じてしまう単価設定です。

西向きほどはお見合い感のない東向き低層階(70㎡超)は坪単価270万円台ですし、この単価設定はどうかね…。

ちなみに当物件の第1期は50戸の供給になります。他のデベロッパーなら良い方ですが、プラウドとしてはやや不調という感じでしょうか。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、天然石天板のキッチン、そしてトイレ手洗いカウンターと単価・スケール的に違和感のないものになっています。

管理費は284円/㎡。ディスポーザーはついていますが、外廊下で総戸数96戸というそれなりのスケールがありますので少々高く感じますね。

駐車場は全14台で身障者用の1台の平置を除いた13台が機械式になります。敷地にゆとりがないことも影響してか設置率は15%を切っており近年のファミリータイプ物件の中でもかなり少ないです。

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