プラウドタワー武蔵小金井クロス【角住戸のインパクトが高過ぎるがゆえに…】8階73㎡6,886万円(坪単価310万円)

続けて、プラウドタワー武蔵小金井クロス。

設計は佐藤総合計画、施工は清水建設です。
佐藤総合計画はそんなに名を聞くことはありませんが、マークフロントタワー曳舟、アトラスタワー曳舟の曳舟の2本、ヴィナシス金町タワーレジデンスなどの実績があります。

当物件は前回の記事で書いたように三次元構造及び開口部に大きな特長を有しており、そのあたりは清水建設の技術面によるところが大きいような気がしますが(むろんデベロッパーの意向もあるのでしょう)、住商一体の再開発の目玉となるランドプラン及び基壇部の設計もそれに負けないぐらい魅力のあるものではないでしょうか。

やはり前回の記事で述べたように敷地北側中央部、駅方向からつながるムサコヒロバの緑と開放感あふれる設計も大きな見所なのですが、ムサコヒロバから敷地南東部に向かって商業施設の1階部分を斜めに貫いた動線にも注目出来ますね。

貫く動線の両サイドには店舗が並んでいるので、周辺住民はこの部分を通り抜けることでお店を見ながら駅方向に向かうことが出来ますし、この再開発がエリアの中心となるであろうことが想像に難くない最適な設計と言えます。

商業施設は1~4階(一部のみ)の多くを占めるスケール感のあるものですし、野村不動産グループが初めて自社グループで企画するものになるので、そういった意味でもかなり力の入ったものになることが期待出来ます。
エリア的なものからするとそれほどインパクトや話題性のあるお店が入るとは思えませんし(六本木とか銀座とかに誕生する新施設などとは違うという意味)、三井のららぽーとほどのスケール感もありませんが、ぜひ期待を裏切るほどのパフォーマンスを目指して頑張って欲しいですね。

テナント1つで街のイメージが変わることはありますし、それだけのポテンシャルを秘めた物件であることは間違いありません。

なお、話は変わりますが制振構造が採用された物件になります。武蔵野台地の安定した地盤の直接基礎物件ですので制振でも十分以上の安心感があるでしょう。26階建はタワマンとしては高くありませんし、太さ的にも安定感のある物件ですからね。

前回のプラウドタワー武蔵小金井クロス

公式ホームページ
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お部屋はウエストの73㎡の3LDK、東向き中住戸です。東面中央やや北寄りのお部屋なので東北東にイーストの影響が出てきますが、東側正面方向は再開発エリアが広がっているので前建までの距離はかなり確保されています。

常々言及している点にはなるので読者の方であればすぐにお分かりかと思いますが低層部は商業施設になっており住居フロアに比べ階高が高くなっているので、一般的なマンションの8階よりも高い位置にありますし、低層階でもけして悪くないポジションになります。

間取りとしては、正方形に近い専有部形状の中住戸で、内廊下タワマンの中住戸ではわりと見かけるタイプのものになりますね。

よほどスパンを確保出来ているケースでない限りは洋室1室が行灯部屋になることは避けられませんし、物件によっては洋室3室全てがリビングインとなるようなことも少なくありませんので、洋室1室及び洗面浴室がノンリビングインになった当プランは悪くないでしょう。

大きな面積のプランではないので、廊下をクランクさせる必要があったかどうかはやや微妙ですが(メーターボックスがあるので調整は必要だが、廊下をまっすぐにしていたらさらに収納スペースなどを増やすことが出来た)、大きな違和感なくまとまったプランと言えます。

角住戸ほど出色な印象はありませんが、やはり下り天井が目立たない構造で、窓際もスッキリしているのは好印象です。

ただ一方で、窓際のパイプスペースが気になりますね。
当物件はスケルトンインフィルが採用され、キッチン横などにパイプスペースは存在していないのでそのあたりはスッキリしているのですが、反面、窓際のパイプスペースがやたらと目立ちます…。

これがやたらとあることで連窓サッシが採用出来ていませんし、形的にも正方形に近い奥行のあるもので不思議なほど大きくなってしまっているのが残念ですね。

坪単価は310万円。低層階西向きよりも正面方向の視界は良好ですが、イーストの影響が加味され、西向き住戸よりも幾分こなれた水準になっています(東向きでも南寄りか北寄りかで結構差がある)。

また、40~60㎡台のお部屋に比べるとやはり多少こなれた単価になっており、物件自体のポテンシャルを考えると魅力の少なくない水準と言えるでしょうね。

当物件は前回の記事で書いたように角住戸のパフォーマンスがかなり出色のものですのでそのような分かりやすさがない中住戸はインパクトに欠けるのは確かですが、物件自体が貴重なのですからこの水準は妥当と感じます。

シティハウス武蔵小金井はやはりこの物件が販売されたことで割高感が強調されてしまいました…。

ちなみに、当面はウエストしか売らないようですし、第1期で100戸しか出ないところを見るとあえて長期での販売を想定しているようですね。
南の角住戸の高層階はほとんどが売り出されることからも分かるように「高価格帯ゆえの難しさ」みたいなものは一切感じませんし、前回の記事で書いたように当物件はそもそも販売スタートがタワマンとしては異常なほど遅く、青田売りでの完売が基本戦略となる野村不動産の物件ながら完成売りを視野に入れているようです。

あまりに倍率がつくようなことになると意図的に販売を長引かせるのは難しくなるはずなので、今後の販売戦略にも注目したい物件ですね(そもそも意図的に販売を長引かせる必要性は本来ありません。あまりにも高いお値段で売りたいのならば話は別ですが…)。

なお、珍しいことではないですが、3LDKは中住戸に比べ角住戸の引き合いが強く、イーストにおいて角住戸と中住戸の価格バランスに調整が入るのか否かも気になる点の1つですね。
当物件の角住戸と中住戸の価格設定に特段の違和感はないのですが、やはり角住戸のパフォーマンスが出色な物件なのでそのあたりを考慮するともう少し単価差があった方が無難なのかもしれません。プランによっては角住戸の廊下の長さも目立ちますので当然そのあたりとの兼ね合いがあるのでしょうが。

設備仕様面は、食洗機、ディスポーザー、トイレ手洗いカウンター、水回りの天然石天板など違和感のないものがそろっています。プレミアムフロアのお部屋はLDにビルトインエアコンがついているなどワンランク上のものになっています。

管理費は351円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付、また、各階ゴミ置場や24時間有人管理も備えた物件としては悪くない水準です。コンシェルジュサービスがないことで多少なりとも抑えられているっぽいですね。

ちなみに、共用施設は、2つのラウンジ、アトリエ(イベントスペース・会議室など)、サロン、ゲストルーム、キッズルーム、パーティールーム、フィットネススタジオ・ラボ、サイクルガレージなどスケールあるタワマンなりに充実したものになっています。

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