プレミスト志村三丁目【ここもようやく第1期】5階73㎡5,849万円(坪単価264万円)

プレミスト志村三丁目。

蓮根駅徒歩8分、志村三丁目駅徒歩9分の12階建総戸数284戸のマンションです。

プレミスト有明ガーデンズ同様で、当初の予定から大幅に遅れており「ようやく第1期にこぎつけた」という印象が拭えない物件になります。

スケール豊かで特色も少なくない物件でけして悪いパフォーマンスではないのですが、有明にしろここにしろ当初の予定価格が間違い過ぎだと思うんですよね…。

モデルルームに来場するお客さんの顔色を見ながら正式価格を決定するのはデベロッパーの常套手段ですし、大和ハウスに限らず予定価格からのある程度の価格調整が入るのは至極一般的なことではあるのですが、大和ハウスの場合は当初の価格設定があまりにも…ね。

当初、あまりに強い価格を提示してしまうと近年のネット社会においては風評被害的なものが生じやすいですし、このような総戸数の多い物件で第1期の躓きは致命的とも言えるのでその後に大きく調整したとしても後の祭りになってしまいます。

当物件の第1期60戸となんとか格好を付けた数字ではありますが、進捗率としては2割ちょっとでしかありませんし、当初から正式価格に近い水準にしていたら流石にこれよりは多くの数が出せていた気がしますし、もっと早くに第1期を開始出来ていたとも思うんですよねぇ…。

別に「割安な価格で」と言っているわけではなくて(そりゃあこちらの立場からしたら割安が一番がいいのですが、そうそうそういった物件は出てこないです)、大分前からマンション市況が最悪な状況なのは明白なのですから、下手に色気なんか出さないで当初から現実的な値付けを提示して欲しいと強く思います。

結局はその方がデベロッパーにとってもプラスになるはずですし、最終的に同じ値段で買うにしても当初の予定価格の影響で高い高いと言われてしまっている物件は検討者としても手を出しづらい状況になってしまいますから下手な予定価格は皆にとって弊害になるのではないかと…。

あーだこーだ言い過ぎました(汗)。
さて、気を取り直して当物件の立地ですが、坂下2丁目の標高約2mの低地になります。志村坂下の交差点の南側で、中山道と高島通りが近い立地ではあるものの、しっかりと内に入ったそれなりに落ち着きのあるポジションで、敷地面積10,000㎡を超えることで開放感も十分にあります。

南東側隣接地は志村第五中学校なのでこういった学校隣接の地でよく言われる校庭の砂ぼこりや子供の声などのデメリットもあるにはありますが、隣が西友と言うのは大きな魅力になりますし、城北公園まで徒歩3分、通学区の志村第六小学校まで徒歩5分という点も子育て世代には良い材料になるでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は73㎡の3LDK、南西角住戸です。西側は蓮根川緑道があり、その先に当物件の共用棟(2階建)の敷地という感じになるので、道路の向かいのライオンズグラマシーハウスまではかなり距離が確保出来ています。

南側は第五中学校の校舎があるのでこの階では視界抜けは得られませんが、手前の低くなっている部分を超える高さにはあるので圧迫感はなく、日照的にも申し分ありません。

角住戸としては小ぶりな方になりますので(これでも物件内では大きな方ではありますが…)、田の字ベースのプランニングがなされていますが、共用棟や蓮根川緑道沿いから良く見える当物件の顔とも言えるポジションに位置したお部屋ゆえの特長的な西側開口部が印象的なプランですね。

足元から天井付近までの高さのあるFIXサッシが採用されており、その手前にはギロチン下り天井もありますが、窓際から梁を排除したことで実現するインパクトのある設計になります。

共用廊下側の柱の食い込みは残念ではありますが、南側は南側で連窓サッシが採用されており、ウォールドアを開け放つことでLD周りはこれ以上ないぐらい開放感の高い空間になるのは大きな特長と行って良いでしょう。

坪単価は264万円。ファミリータイプの角住戸ですので洗面所がリビングインであるのは気になる点ではありますが(近年の物件ではけして珍しいものではない)、こういった単価帯の物件においては特にLDのインパクトのある開口部が差別化要素として機能すると感じますし、日照面や西面条件などを考慮しても物件内では悪くない水準と言えるのではないでしょうか。

同じ南向きでも正面が校舎となるお部屋と校庭になるお部屋があるので一概には言えないのですが、中住戸(南向き)でも坪単価250万円超という水準であり、このような「プラン的に特長のある物件の顔となる角住戸」であることを考えるとこのご時世なりに悪くない水準だと思います。

ちなみに、2012年のシティテラス板橋蓮根は平均坪単価190万円弱、2015年のプラウド板橋志村三丁目は平均坪単価約220万円弱という水準で、当物件の平均270万円ほど(推定)は、2015年から2割ちょっとの上昇率になるので、大きな違和感はないでしょう。

まぁ、スケールのあるシティテラスはかなり完売に苦戦していましたし、そのシティテラスの時代と比べた場合の値上がり率はかなりのものになるので、販売戸数的なものも考えると「もう一声」あるべきだったようには思いますけれどもね。

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