プレミスト志村三丁目【緑道沿いの開放的な共用棟とエントランス】2階59㎡4,189万円(坪単価236万円)

続けて、プレミスト志村三丁目。

設計・施工は長谷工で直床になります。
平均坪単価200万円台後半にかかってくる物件になりますので、直床の採用は違和感がなくはないのですが、最近は何度か述べているように250万円超でも直床となる物件が増えてきているので特段驚きはありません。

なお、当物件の最大のポイントは敷地面積10,000㎡超のゆとりでしょうか。
10,000㎡のうち約1,600㎡は、蓮根川緑道を挟んだ離れた位置あり、そこには2階建の共用棟が立つという特色のあるランドプランが採用されています。

共用棟はそのポジション通りに「HANARE」と名付けられており、ガラス面豊かな造りがとっても印象的なものになります。

蓮根川緑道に面したポジションというだけでも心地よいものになりますが、緑道が南側を走っていることで南面前建との距離が十分に図れており、豊かなガラス面から日差しが降り注ぐという意味でも希少性を感じる共用部ですね。

余程恵まれた敷地形状やポジションの物件でない限りは、共用部が南面条件良好なところに設けられることは少なく当物件はそういった意味での希少性を感じます。

なお、共用棟には複数のラウンジに加え、パーティーダイニング、ゲストルーム、スタディスペースなどを備えており総戸数284戸というスケールなりの充実したものになっています。

また、住棟のエントランスは2層吹抜のとっても大きな空間で、窓の外は緑道という広がりのあるポジションにもなるので、物件スケール以上と言える抜群の開放感がありますね。

「容積率200%」という低い水準のエリアである上、緑道を挟んでいるため余計に空地の豊かさを感じる物件になります。

初めから「普通」の値付けをしていたらもっと多くの方に評価されていたのではないかなぁ…。

前回のプレミスト志村三丁目

公式ホームページ
IMG_4642[1]
お部屋は60㎡弱の2LDK、東向き中住戸です。東向きの棟は敷地北東部にあるので、URは正面からはずれておりURの駐車場を望むポジションになります。

ただ、南東方向からの日照はURによって妨げられてしまいますし、日照には期待出来ないポジションになりますね。

間取りとしては、そのように日照が芳しくないことを考慮してかエリア的にはけして多くない50㎡台のプランニングがなされています。

総戸数284戸という結構なスケールのある物件ですし、南向きの棟以外にこの東向きの棟と西向きの棟という2棟のノン南向きを設計しないと容積率を満たすことが出来ていませんので、こういったプランニングがなされることに違和感はないでしょう。

緑道沿いの「HANARE」による差別化は大きく評価出来る点で、本来ならばディンクスニーズも十分にあると思いますしね。

肝心のプランニングに関しては物件内では面積帯が小さなプランということで、スパンが今一つで(70㎡前後と奥行が同じなので面積が小さい分、必然的にスパンが短くなる)、プラン的な魅力に乏しくはなりますが、「連窓サッシ×ウォールドア」は良いですし、玄関前にアルコーブ的な窪みがあるのも悪くありません。

坪単価は236万円。日照に難のあるポジションゆえに物件内で下限に近い水準になっています。

前述のようにスケールと緑道沿いのポジションを活かした差別化が出来ている物件になるのでこういった物件内で条件の悪いお部屋であっても本来ならば問題なく売っていけるはずなのですが、基本的に物件内で条件の悪いお部屋というのは価格が余程パンダでない限り「そのマンション自体の売れ行き」の影響を受けやすいものなのでそういった意味での難しさみたいなものはあるでしょうね。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンターなどが備わっており大きな違和感はありません。

管理費は200円/㎡。外廊下ですがディスポーザー付ですし共用部が充実したマンションですので普通ならば全然問題ないのですが、リセールの際にはかの「蓮根マスク」がライバルになることを考えると少々インパクトに欠けますね。

蓮根マスク(シティテラス板橋蓮根)は138円/㎡(分譲時の消費税5%相当)であり、ランニングコストの安さが大きな売りの1つになっていました。

駐車場は全88台で、うち身障者用を含む19台が平置で残りの69台が機械式になります。他にカーシェア用が2台、来客用が6台となっており、総戸数284戸というスケールを加味しても来客用が非常に充実しているのは1つの魅力になってくるでしょう。

0 Comments



Post a comment