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【若宮町の高台邸宅地】オープンレジデンシア神楽坂若宮町ヒルズ6階62㎡9,180万円【坪単価488万円】
2017-03-27

オープンレジデンシア神楽坂若宮町ヒルズ。

牛込神楽坂駅徒歩5分、飯田橋駅徒歩6分(東京メトロ及び都営線、JR線は徒歩9分)の地上5階地下1階建総戸数21戸のレジデンスです。

1年ちょっと前に分譲されたオープンレジデンシア神楽坂若宮町よりも若干飯田橋駅は遠くはなりますが、その分、牛込神楽坂駅は近くなりますし、オープンレジデンシア神楽坂若宮町の記事で言及したように分譲マンションの供給の少ない貴重な若宮町物件となります。

同じ若宮町アドレスですが、南町寄りとなるそのポジションは、そのお兄さん物件よりも標高的には大分高くなる高台立地で周囲の落ち着いた住環境も大きな魅力の1つでしょう。

駅距離で図るようなエリアではないですし、近年は砂土原町・払方町・南町の物件供給は少なめですので、この物件は徒歩1~2分しか離れていないお兄さん物件とは比べ物にならないお値段で販売されると思ってはいたのですが、やはり非常にいいお値段になるようですね。

公式ホームページ
IMG_0627[1]
お部屋は62㎡の2LDK、南東角住戸です。上層階であれば南も東も視界抜けが享受できるポジションであり、この最上階南東角からの眺めは格別でしょうね。言うまでもありませんが、南傾斜かつ東傾斜の地ですので、5階とは思えない開放感の高い眺望が得られます。

ただ、間取り的にはとても残念ですね…。
お見合いとなる中低層階と同プランが採用されているがゆえに南面開口部が制限されたものとなっています
上層階ゆえにお値段的もかなりのものとなっていることを考えれば、そのあたりの配慮はあってしかるべきだったのかなと思いますし、それ以前に単純にこの恵まれたポジションを最大限活かしていないこの設計はいかがなものかと…。

上下階によって視界条件が変わってくるにもかかわらずプランが同じであるマンションというのは世の中には山ほどありますし、けして珍しいことではないのですが、非常に恵まれた立地条件ということもあり、とにかく如何ともしがたい勿体なさを感じずにはいられません。

一方、プラン全体としては玄関位置が非常に優れたプランであり、門扉付のポーチなどにも魅力を感じることが出来ますね。廊下が短く出来ているのでLDK14.4畳、洋室はいずれも6畳以上と昨今の2LDKとしてはかなり広めの畳数、かつ、収納も充実したプランとなっていると言えます。

まぁ、端の方とは言え、地位(じぐらい)の高い高台の邸宅街の一角であることを考えると35~77㎡というこじんまりとしたプランニングは疑問を感じずにはいられませんし、最近のオプレジシリーズにはオープンレジデンシア広尾Ⅰ・Ⅱのような邸宅感のある物件が見られなくなっていることも常日頃残念に思う部分もあるのは事実なのですが…。

当物件は70㎡台だと1億前後の水準となってしまうのでそういった住戸は数戸にしたいデベの思惑も分からなくはないですが、そのようなセコイ戦略をとるような立地条件ではないのかなとも…。
大手デベのゆったりとした広さのあるプランニングが見たかったというのが正直なところですね。

坪単価は488万円。物件内では最も恵まれたポジションとなるので想定内の水準です。ただ、近年の2LDKとしては大きめの専有面積が確保されたプランであり、9,000万円を超えるグロスは港区の好立地2LDKでも十分に手が届く水準となるのでこの地に縁のある方向けということになるでしょうか。地縁のある方であれば「開口部の大きさ」はあまり問題とならないのかもしれませんが、他エリアの物件とも十分に戦えるだけの魅力ある開口部を実現して欲しかったのも事実ですね。

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