ドゥアージュコラッド松濤【山手通り沿いだが、「内」は松濤】5階60㎡9,280万円(坪単価511万円)

ドゥアージュコラッド松濤。

神泉駅徒歩9分、代々木公園駅徒歩13分、代々木八幡駅徒歩14分、渋谷駅徒歩15分(JRや東京メトロ銀座線は徒歩17分)の13階建総戸数24戸のマンションです。

1フロア2戸の小ぶりなマンションになりますが、その個性的なネーミングからお分かりのようにプロパストの物件になります。

立地は、松濤2丁目とは言え山手通りに面したポジションですので、いわゆる「松濤感」は薄いのですが、いわゆる松濤の第一種低層住居専用地域でなく山手通り沿いの第2種住居地域ゆえに13階建という高さが出せており、山手通りの向かいには東大駒場キャンパスが広がっているので、上層階住戸からは開放感のある眺望を楽しむことも出来ます。

駅までは少々距離がありますが、再開発で盛り上がる渋谷駅界隈までも徒歩圏と言えるポジションですので魅力は少なくありません。

設計は四季建築設計事務所、施工は多田建設です。
デザインコンセプトは「外に閉じ、内に開いた空間」ということで、敷地面積約350㎡という大きさながらもかなりしっかりとした中庭が設けられているのが凄いですね。滝だけでなく川の流れに至るまでの趣ある空間が実現しており、この規模の物件ではまず見ることの出来ない贅沢な設計です。

橋と欄干をデザインしたエントランスアプローチ、中庭を望むエントランスホールの設えは和とモダンさを両立させたプロパストらしい瀟洒なものですし、小規模のデメリットを感じさせない特長豊かな物件ですね。

管理費は425円/㎡と、やはり小規模なりの高額な水準ですが、ディスポーザーが付いてのものですし、このぐらいならば仕方ないところと言えるでしょうか。

公式ホームページ
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お部屋は60㎡の2LDK、南角住戸です。南西側は山手通りなのでお世辞にも静かな環境ではありませんが、前述のように山手通りの向かいは東大駒場キャンパスの敷地で、中層階以上であれば緑を望むことが出来ますね。

間取りとしては、60㎡の2LDKなので各居室にはゆとりが…と言いたいところなのですが、ヴァントヌーベル代々木ザ・グランプルーヴ上馬などと同じで、昨今のプロパスト物件の特徴の1つであるサイクルガレージ約5㎡が含まれての60㎡なので、それを除いた純粋な室内空間は約55㎡と近年ごくごく一般的な大きさの2LDKになります。

1~2㎡台のトランクルームが専有面積に含まれて表示されているのが近年の一般的な表記であり、このサイクルガレージもトランクルーム的に使うことも可能という意味ではコミコミでの面積表記をすること自体は特に違和感はないのですが、坪単価などを計算する上で5㎡のインパクトが大きいのは言うまでもないのでそのあたりをどう扱うかというのは1つ重要な点になってくるでしょう。

全体として柱の影響は小さいですし(サイクルガレージには食い込みがありますが…)、角住戸にしては玄関廊下もコンパクトに出来ているので効率性はまずまずなのですが、やはり「55㎡」の2LDKということで洋室2が3.8畳となっていたり、収納が心許なかったり(むろんサイクルガレージを除いた場合の話)、多少の手狭感はありますね。

ただ一方で、浴室に窓を施していたり、LDにL字サッシを採用するなど採光・通風面に優れた部分も見受けられますし、角住戸なりの魅力を感じることが出来るのは悪くないでしょう。

坪単価は511万円。当物件は470~550万円ぐらいのレンジになっており、中層階なりにちょうど中ほどの水準になります。サイクルガレージを除いて計算すると坪単価550万円ほどになり少し高く感じはしますね。

なお、前述のように「いわゆる松濤」の物件とは属性が異なりますので、2016年に分譲されたザ・エクセレントシティ松濤などとの比較はあまり意味がありませんし、近年は山手通り沿いのこのエリアでの供給が少ないので比較対象として適切な物件が見当たりません。

2011年のライオンズアイル渋谷松濤(平均坪単価約350万円)なんかもあり、20~30㎡台が多い中、一部50㎡台もあったと記憶していますが、分譲時期のマンション相場が今とは全く異なりますからね…。

設備仕様面は、前述のように小規模ながらディスポーザーがついていますし、食洗機、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンター、天然石などを用いたグレード感のある浴室など、プロパスト物件らしく専有部のデザインにも抜かりはありません。

駐車場は全3台で平置になります。