top

当サイト内検索    (累計2200棟4800室)


最新記事

月別アーカイブ

当サイト内検索    (累計2200棟4800室)

【高層階のみ乾式壁】シティタワールフォン九段の杜18階98㎡18,990万円【坪単価642万円】
2017-05-26

シティタワールフォン九段の杜。

市ヶ谷駅徒歩5分(都営線。東京メトロは徒歩6分、JRは徒歩8分)、飯田橋駅徒歩10分、半蔵門駅徒歩13分、九段下駅徒歩14分の19階建総戸数66戸のレジデンスです。

1フロア3~4戸構成の小ぶりなタワマンで属性としては昨年から分譲中のザ・千代田麹町タワーに近いものがありますね。
方角としては反対側にはなりますが、番町に近いけど番町アドレスでないというあたりに共通点があります。

そのザ・千代田麹町タワーの記事で言及したように、ザ・千代田麹町タワーは番町アドレスにはない23階建という高さがあり、それに対してここは番町アドレスにもある19階建という点で若干インパクトに欠けるのですが、市ヶ谷駅が徒歩圏となるエリアにおいてこのぐらいの高さを出せている物件は非常に限られているのは言うまでもありません。

「九段の杜」というネーミングは何か違う気がしますが、東方向には靖国神社の杜、その背後にスカイツリーが望め、中層階以上はなかなか贅沢な景色が堪能できるポジションとなります。

ちなみに、当物件の西側隣接地は九段北郵政宿舎があるので、いずれはプラウドになるのかな(笑)。当物件は全戸東向きとなっているので何になろうがそれほど影響はありませんが、こちらと一体開発できていれば良かったのに…とはやはり思ってしまいますね。

公式ホームページ
IMG_1262[1]
お部屋は100㎡弱の3LDK、北東角住戸です。北東にはそう遠くない位置に法政大学の超高層ビルであるボアソナードタワーがありますが、北方向には外堀、そして東方向には前述の靖国神社の緑とスカイツリーが望める物件内でも条件の良いポジションとなります。

間取り的には高層階南東角に次ぎ、物件内で2番目に大きなタイプとなります。
当物件は15~19階の高層5フロアを面積大のプランニングとしており、82~117㎡という立地に相応しい優雅なものとなっています。
それ以下も70㎡台の構成ですし、総戸数66戸以上という数字以上のスケール感のある物件と言えるでしょうね。

さてこちらのプランですが、100㎡近い3LDKのわりにはLDが15畳とやや小さい印象があり、PP分離も今一つという印象ではあるのですが、収納はかなり充実していますし、ダブルボウルの洗面台、両開きのLDドアなど、それなりに見所のある設計にはなっていますね。
東面は柱及び梁を空中に出した設計となっているのも評価できる材料です。

ただ、物件内でもバルコニーが非常に小さな造りとなっているのはどうかと思いますし(ラ・トゥールシリーズなどのように「ホテルライク」を徹底した結果無くしているのであればまだ分かりますが、他のプランにはしっかりとあるからねぇ…)、何よりも残念なのは間取り中央付近に食い込んだ柱と戸境の乾式壁ではないでしょうか。

14階以下のプラン(次の記事で紹介します)と比べてもらえると分かりやすいのですが、14階以下のプランにはこのような間取り中央部に柱が食い込んだプランはなく、かつ、戸境壁には湿式壁が採用されているのです。

なぜにプレミアムな高層階住戸の方がグレードが低く感じる設計となっているのか???
その答えはプラン割にあります。

ほぼ同じフロア面積ながら、14階以下は1フロア4戸、15階以上は1フロア3戸となっていることからも分かるように1戸あたりの住戸面積にかなり違いがあるので、14階以下のフロアと15階以上のフロアでは「戸境が異なる位置」にあるのです。

つまり、14階以下はプランの中ほどに柱を食い込ませなくとも戸境壁を耐力壁(湿式壁)とすることで十分な耐震性能を満たすことが出来たのですが、15階以上はプラン割が違うため14階以下と同じ位置に耐力壁(湿式壁)を設けることが出来ず、中間柱を14階以下の耐力壁とつながる位置に設計せざるを得なかったということなのです。

「タワマン」は重くなることを回避するため通常下から上まで乾式壁なのですが、当物件は19階建とタワマンと呼ぶには微妙な高さゆえに14階以下を湿式壁としたのかもしれません。ただ、その結果、15階以上のプレミアム感のある住戸に影響が出てしまうというのは皮肉なものですね。

高層部に柱を食い込ませるぐらいなら全体を乾式壁にしたら良かったような気もしますが、当物件はタワーと名付けられていながらも制振構造や免震構造などは採用せず一般的な耐震構造を採用していることからも分かるように、そもそも構造的にはタワーの範疇と考えていないように思えてしまいます。

坪単価は642万円。構造面は今一つですが、タワーらしく各階ゴミ置場がありますし、コンシェルジュサービスを導入できるぐらいのスケールがあり、そういった意味での高級感はそこそこありますので、眺望面の魅力も考えるとこのぐらいの水準にはなるのでしょうね。

アドレスによる差が大きいのは言うまでもありませんが、1~2年前よりはかなり目に優しい水準となったパークコート一番町の上層階よりも遥かに安い水準です。超都心立地のスミフ物件と言えども現実的な値付けにしなければならない市況ということに他なりません。

このページのtopに戻る

  1. 前のページへ
  2. topページに戻る
  3. 次のページへ