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Jワザック文京本駒込【縁側リビング×プライベートEVホール】56㎡6,530万円(坪単価387万円)
2018-07-21

Jワザック文京本駒込。

本駒込駅徒歩7分、駒込駅徒歩9分(東京メトロ。JR線は徒歩10分)、千石駅徒歩10分の15階建総戸数30戸のマンションです。

本駒込3丁目、本郷通り沿いに誕生する物件で、Jワザック押上エクセレントやJワザック東京押上などと同様に30㎡台が中心になるのですが、子育てファミリーに人気の文京区、また、通学区の昭和小学校まで徒歩4分という立地を考慮したのかJワザックシリーズとしては少し大きな50㎡台中盤のプランも用意されています。

なお、駅近物件でこそありませんが、3駅3路線が徒歩10分圏内で利用できるのは魅力の1つとなるでしょう。

設計はDem設計、施工はウラタ、また、デザイン監修はクオリティになります。
当物件はもともとレ・ジェイドブランドで知られる日本エスコンさんが分譲予定だったものなのですが、日本エスコンさんは駒込駅の北側でレ・ジェイド駒込レ・ジェイドヴェール駒込を2016年末より分譲しており、レ・ジェイド駒込は未だ完売に至っていない状況などが加味され、こちらを一棟売りしたということなのかもしれません。

小規模ゆえにエントランス周りは少々地味ですが、内廊下設計や1フロア2戸(4階以上)により実現したプライベートEVホールなどは非常にレ・ジェイドらしさを感じるものですし、バルコニー手摺がバルコニー床に覆い被さるようなデザインになっている点からもレ・ジェイドシリーズらしい拘りを感じることが出来ます。

公式ホームページ
IMG_2375[1]
お部屋は56㎡の2LDK、南西角住戸です。西側は本郷通りで静かな環境とは言い難いですし、向かいには当物件と同じような高さのマンションがあるので、視界抜けも得られませんが、南側はガソリンスタンドゆえに前建までの距離がかなり確保されています。

近年は燃費向上やEVなどの普及によりガソリンスタンドが閉店することも少なくありませんので安心は出来ませんし、ガソリンの臭いがすることもあるでしょうが(臭いの面から言えばガソリンスタンドがなくなり何かが建った方が良いのかも…)、日照的には恵まれていると思います。

間取りとしては、他の2プランは30㎡台なのでこのプランが物件内ではダントツに大きなものになります。
角住戸にしては廊下が短めに出来ているためかLDは11畳というわりと大きな面積を確保出来ていますね。

とは言え、50㎡台中盤になりますし、4階以上は1フロア2戸のかなりの小規模物件ということで柱を満足に逃がすことが出来ていないのはいただけないのですが、「縁側リビング」という名称がなされているLDのL字サッシ周りは開放感があって良いですね。

当住戸からは南方向(本郷通りが南に向かって続いている)の視界抜けが得られることを考えると南方向を向いたL字サッシの方が良かったような気もしなくはないですが、同様に北方向も本郷通りが続いているので、それなりに気持ちの良い「抜け感」と南西方向からの「日当たり」を得ることが出来そうです。

また、グランレ・ジェイド渋谷富ヶ谷のホワイエのような贅沢なエレベーター前の空間が用意されているわけではありませんが、双方向エレベーターの採用により玄関前はプライベート性の高い空間になっており、小規模物件なりの工夫が伺える点は評価して良いでしょうね。
※同じ位置・面積のプランでも「1フロア3戸」となる3階以下のお部屋はプライベートEVホールにはなっていません。

坪単価は387万円。前述のように、特に駅が近いというわけではなくコンパクト住戸向きの立地とは言い難いためか、30㎡台に比べ50㎡台の単価がこなれている感じではないようです。

本駒込駅徒歩1分(というか駅入口まで3m)のオープンレジデンシア文京本駒込が平均坪単価約340万円という水準でしたので、2015年から約3年の月日の経過を加味してもやや高めの印象になるでしょうか。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、トイレ手洗いカウンター、活水器はついています。
ただ、水回りの天然石天板仕様などはなく、単価帯からすると少々寂しい印象になりますね。

管理費は435円/㎡。ディスポーザーはありませんが、小規模物件の内廊下ということでかなり高額になっていますね。
ただ、プライベートEVホールということでフロア内で内廊下が2つに分かれているわけで、流石にエアコンが付いていないであろうことを考えると管理費が少々高額過ぎる印象ですね。

駐車場は1台のみで平置です。



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