エクセレントシティ馬込ヒルズ【南面良好な高台の駅徒歩9分】3階72㎡6,898万円(坪単価318万円)

エクセレントシティ馬込ヒルズ。

馬込駅徒歩9分、長原駅徒歩15分の7階建(建築基準法上は地上6階地下1階建)総戸数55戸のマンションです。

標高約30mの高台に位置した物件で馬込駅界隈との標高差は10m以上ありますので駅からの道程は徒歩9分という数字以上の労力が必要にはなりますが、高台の住宅街らしい落ち着きのあるポジションで、南側は戸建が中心となったエリアなので南面条件にも魅力があります。

北西側でプレシス馬込ザ・テラスが先行して分譲されていますが、当物件が南東方向にあることや敷地形状も影響し南向き住戸率が低くなっているので、「条件の良い南向き」という意味では当物件は良いですし、プレシスとの比較云々を抜きにしても当物件の南向きの中層階以上はかなり恵まれた条件と言えるでしょうね。

なお、プレシスの記事でも書きましたが、通学区の馬込第三小学校は環七の向こう側で徒歩9分とやや距離がある反面、貝塚中学校は徒歩4分とかなり近いです。

公式ホームページ
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お部屋は南棟の72㎡の3LDK、南西角住戸です。建築基準法上は2階に該当するお部屋で、実際窓からの景色は一般的な2階住戸と大差ない感じになります。そのため、南側は戸建とは言え視界抜けは得られませんが、日照は問題のないポジションです。

間取りとしては、角住戸としては小ぶりな方ではありますが、物件内では最大のもので70㎡を満たしたあたりは落ち着きのある立地条件を加味してのものでしょうか。
※当物件にも30㎡台がわりとたくさんプランニングされていますし、エクセレントシティ大森町駅前エクセレントシティ目白のように23区内のそこそこの単価水準となるエリアではコンパクトプランのみの供給とすることもあるのがエクセレントシティシリーズです。
一方で、ファミリータイプ中心でかなり高価格帯のお部屋が多かったエクセレントシティ自由が丘のような物件もあり同じ「エクセレントシティ」でも様々な物件が存在しているのがこのブランドの一つの特徴とも言えるでしょう。

そんなやや小ぶりな角住戸なのですが、効率性を強く意識したプランニングになっているので一般的な75㎡程度の角住戸に匹敵する使い勝手があると思います。

柱の食い込みが見られ洋室3にはいわゆるギロチン天井も存在してはいますが、7階建なので柱自体は細く食い込みによる面積消費は少ないです。

また、非常に素晴らしいのが玄関周りの設計で、居室や水回りの独立性こそ低いものの、玄関廊下を限界までコンパクトにしているので本当に無駄な面積がないですし、クランクイン動線となったことでプライバシーに優れているのも好材料でしょう。

なお、角住戸ながらLDが二面採光(角位置)でないのはちょっと残念ではありますが、西側には隣接建物があることを考えればこの位置で良いような気がしますし、LDをこの位置にしたことで高効率性を追求することが出来ているのも確かです。LDの11.7畳や充実した収納は前述のように「75㎡程度の角住戸」に匹敵する水準ですね。

さらに、トイレの窓は専有部全体の通風面でも効果がありそうで魅力的でしょう。
小さくとも北側に開口部があると風通しが良くなり、南側からより一層風が入り込んできやすくなるのです。

坪単価は318万円。プレシスの南側の角住戸は当物件の影響もありはしますが、上層階でも当住戸よりも安い水準になっていますのでそれと比べるとどうしても高い印象にはなってしまいますね。

ただ、プレシスの記事で書いたように、その2年ほど前に分譲されたグローリオ長原夫婦坂は平均坪単価305万円という水準でしたので、当物件が高いというよりもプレシスがこなれていると言うべきでしょう。

駅東にはなりますが、駅徒歩7分のガーデンテラス馬込プレミアムのファミリータイプはこの物件よりもさらに上の単価帯ですしね。

昨今は本当にマンションが売れていませんので、視界抜けが得られるわけではない低層階は300万円ぐらいが相応のような気はしますけれども…。